5 nouveautés pour la caution solidaire
Réforme du droit des sûretés : les 5 nouveautés pour la caution solidaire. On le sait : accepter de se porter caution solidaire d’un locataire est loin d’être une formalité. Il s’agit d’un véritable engagement auprès du propriétaire du logement loué. En cas de défaut de paiement, la caution devra s’acquitter des loyers et des éventuelles réparations de dégradations du logement. Entrée en vigueur le 1er janvier 2022, la réforme du droit des sûretés impacte le fonctionnement de l’acte de caution solidaire. Son objectif reste louable puisqu’elle consiste à protéger les personnes s’engageant comme cautions solidaires en les informant davantage. L’agence Étoile vous résume les 5 nouveautés pour les cautions solidaires.
Nouveauté n°1 : le retour de la mention manuscrite
Jusqu’en 2018, la personne s’engageant comme caution solidaire devait recopier deux mentions manuscrites pour sceller son engagement. Cela était fastidieux, mais efficace pour l’informer de ses droits et devoirs.
En 2018, la loi ELAN a supprimé cette formalité. Ceci notamment pour optimiser la mise en œuvre de la signature électronique pour les contrats de bail. Mais en 2022, retour en arrière ! Les cautions solidaires doivent désormais recopier, non pas deux, mais seulement une mention dans l’acte d’engagement. Attention ! Cela implique d’être en possession de la bonne version de l’acte, sous peine de nullité du cautionnement.
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Nouveauté n°2 : la limitation de la durée de la caution solidaire
Auparavant, lorsqu’une personne acceptait d’être caution solidaire, elle s’engageait pour la durée totale du séjour du locataire dans les lieux. Aujourd’hui, les choses changent. En effet, la caution solidaire devra être limitée dans le temps. Cette durée sera conjointement déterminée entre le propriétaire et le garant et fera l’objet d’une stipulation écrite dans l’acte. A défaut, sachez que le garant pourra résilier son engagement à l’issue de chaque reconduction tacite du contrat de location. Soit trois ans pour une location vide, et un an pour une location meublée.
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Nouveauté n°3 : la limitation du montant de la caution solidaire
Autre nouveauté : la personne qui se porte caution doit préciser de sa main le montant maximal pour lequel elle s’engage. Cette somme étant à fixer de concert entre le propriétaire et la caution solidaire. Toutefois, il convient de rassurer la caution. En réalité, seulement 2 % des locataires ne payent pas leur loyer. Et en cas d’impayés, un accord est en général rapidement trouvé, pour stopper l’hémorragie. Un montant forfaitaire de 8 000 à 10 000 euros suffit la plupart du temps pour rassurer un propriétaire bailleur (ce montant devant être indiqué en toutes lettres et en chiffres).
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Nouveauté n°4 : la création d’une liste légale de documents à demander à la caution
Une liste fixée par un décret de la loi ALUR recense les documents à fournir par la personne se portant caution. Seule cette liste fait foi. Ceci pour limiter les débordements et la curiosité de certains propriétaires tentés d’en demander davantage. Cette liste est différente selon que la caution solidaire est une personne physique ou morale.
La liste officielle des documents demandés pour se porter garant ICI
Nouveauté n°5 : en cas de colocation une nouvelle mention obligatoire pour la caution
La personne se portant caution solidaire doit préciser si son engagement porte sur une seule personne ou sur plusieurs colocataires.
Dans le premier cas, le nom du colocataire est clairement mentionné sur le contrat de bail. La caution s’engage alors uniquement pour ce dernier. Le congé du locataire met clairement fin à l’engagement de la caution solidaire.
En revanche, si une personne se porte caution pour plusieurs personnes, les choses se compliquent. La caution doit alors choisir le colocataire dont le congé mettra fin à son engagement, six mois après le départ du locataire duquel elle se porte caution. Par exemple, Madame Lormont a un fils étudiant qui vit en colocation avec 2 autres amis. Elle se porte caution pour son fils et un ami. Elle doit alors inscrire le nom de cet ami au contrat. Son engagement cessera 6 mois après le départ de l‘ami concerné.
Si cette mesure est sécurisante pour la caution, elle ne l’est pas vraiment pour le propriétaire bailleur. En effet, la caution ne peut plus se retrouver garante d’un ex-locataire de son enfant pendant plus de six mois. Mais le propriétaire, lui, peut avoir des locataires qui n’ont plus de garant ! C’est en effet le cas quand le locataire et le colocataire désigné au contrat sont partis, mais qu’il reste des colocataires sans garant dans le logement. C’est la raison pour laquelle il est toujours préférable que chaque colocataire dispose de son propre garant.
Enfin une situation reste exceptionnelle pour le bailleur : dans le cadre d’une colocation ou d’une location à des étudiants ou apprentis disposant de faibles revenus, il peut cumuler caution solidaire et assurance garantie des loyers impayés. C’est le seul cas où cela est permis. Sinon la loi ALUR peut annuler la caution solidaire en cas de cumul.
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