Rénovation : anticiper le passage à 2028

Rénovation : anticiper 2023, 2025, 2028. Ce sont les prochaines échéances  pour initier des travaux de rénovation énergétique dans son logement. Passé ce terme, les propriétaires de maisons ou d’appartements classés “F” ou “G” par le nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ne pourront plus louer leur bien.

L’Agence Etoile a rencontré Régis Vogliazzo, Chargé développement France Rénov’ auprès des professionnels de l’immobilier, à Marseille.

Quelle est votre mission au sein de la structure France Renov’?

Je suis ancien juriste et dispose d’une longue expérience professionnelle dans l’immobilier et son financmeent. Aujourd’hui, je poursuis une mission au sein du service public de la rénovation énergétique France Rénov. Deux associations lui sont rattachées :

• L’Agence Locale de l’Energie et du Climat Marseille (ALEC)
• Le Centre Permanent d’Initiative pour l’Environnement du Pays d’Aix (CPIE)

Ces deux entités sont des plateformes accueillant le grand public venu s’informer sur la rénovation énergétique.

Certains sont des propriétaires dont les biens sont classés dans les catégories F ou G du nouveau DPE. Ils souhaitent faire un point sur la consommation énergétique de leur logement. Et pour les propriétaires bailleurs, l’enjeu est de taille. En effet, dès l’année prochaine puis en 2028, ils ne pourront plus le louer si aucun travaux n’est entrepris !

Dans ce sens, le réseau de conseillers France Rénov’ apporte gratuitement et dans la neutralité des informations aux propriétaires pour les accompagner et dynamiser leur projet de rénovation énergétique.

Liste de travaux à effectuer, estimation des budgets, calcul des aides financières, en tant que service public, nous ne sommes pas autorisés à établir des devis. Mais nous orientons les particuliers vers les professionnels locaux. Nous sommes également en capacité de les informer sur les aides nationales et locales auxquelles ils peuvent prétendre pour rénover leur logement.

Dans ce contexte, j’interviens auprès des professionnels de l’immobilier, du droit ou de la finance. Je les informe sur les différents aspects de la rénovation énergétique, mais aussi sur les divers modes de subventions existants.

Avec les professionnels de l’immobilier les plus engagés sur la rénovation énergétique nous signons une charte de partenariat appelée Actimmo 13. Il s’agit d’un programme d’information à la rénovation énergétique. Son objectif : informer gratuitement les professionnels de la transaction immobilière, de manière à les rendre acteurs et promoteurs de la rénovation énergétique. Je m’applique donc à multiplier les rencontres sur l’ensemble du département pour sensibiliser les professionnels locaux à cet enjeu sociétal majeur.

Concrètement, que mettez-vous en œuvre pour fédérer les professionnels de votre département à la rénovation énergétique?

Agences immobilières, banquiers, notaires… tous ces professionnels, à leur échelle, sont concernés par la transition énergétique. C’est donc sur eux que les efforts d’information doivent se concentrer. Dans ce contexte, j‘ai eu l’occasion de venir former les collaborateurs du réseau des agences Etoile. Location, transaction, syndic… tous sont concernés par les grandes échéances de la rénovation énergétique. Pour eux, il est aussi fondamental d’apprendre comment anticiper, de manière commerciale et réglementaire, cette rénovation énergétique.

Pour ce faire, nous proposons aux professionnels de l’immobilier un accompagnement spécifique. En amont, nous mettons en place un service plus spécifique pour les logements classés F ou G. Un de nos collaborateurs peut se déplacer si cela est nécessaire pour identifier l’ensemble des travaux nécessaires et se livrer à un chiffrage estimatif. Il informe également l’agent immobilier des aides auxquelles peuvent prétendre les futurs propriétaires de ce bien. Ainsi au courant de la situation globale du logement, le professionnel le vend plus vite, et au meilleur prix.

En effet, le coût global des travaux peut ainsi être intégré dans le financement. Tout comme le montant de l’aide gouvernementale (Eco PTZ) qui, lui, viendra en déduction du budget final. Ce dernier point revêt une importance capitale, notamment pour les primo-accédants. Les taux d’intérêts des prêts bancaires remontant, toute déduction d’un prêt Eco-PTZ, allégeant le montant du financement, est le bienvenu !

Comment intervenez-vous auprès des particuliers et des professionnels ?

L’ALEC Marseille peut aussi intervenir après l’achat immobilier. La structure accompagne tout particulier désireux d’entreprendre dès à présent des travaux de rénovation. Et ceci, qu’il s’agisse de travaux dans son propre logement ou pour un bien donné en location.

J’interviens aussi auprès de syndics de copropriétés. Là aussi, l’information des spécialistes du réseau des agences Etoile prend tout son sens. En effet, il est aussi parfaitement possible d’envisager les travaux de rénovation énergétique à l’échelle d’une copropriété. Dans ce cas, il faut savoir que les aides gouvernementales ne sont pas conditionnées aux ressources de l’ensemble des copropriétaires. Ce qui n’est pas le cas quand on raisonne à échelle individuelle. C’est donc plus que jamais le moment, pour les copropriétés, d’envisager des travaux. Les copropriétaires ne devant financer que le reste à charge de la rénovation, déduction faite de l’aide Gouvernementale, appliquée à l’ensemble du bâtiment. Plus on anticipe, moins la dépense semble conséquente !

Savez-vous combien de logements peuvent être concernés par cette obligation de rénovation énergétique?

Les chiffres sont peu précis. Aujourd’hui, au plan national et pour 2021, on estime que 17% du parc de logements français est concerné. Ce sont 700.000 logements. Toutefois, depuis, l’entrée en vigueur du nouveau DPE, les statistiques évoluent. D’où la nécessité d’anticiper le passage à 2028. Une échéance d’autant plus importante pour les propriétaires bailleurs qui pourront se voir traduits en justice par leurs locataires. Ces derniers auront en effet la possibilité d’invoquer le manque de décence du bien, demander la réalisation des travaux ou  une baisse du loyer. Ceci, au motif que le logement ne répond pas aux exigences de décence telles que définies par la loi.

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2028 va t-elle impacter la vente de biens dans l’ancien?

En anticipant le passage, il n’y a aucune raison pour que les propriétaires des biens classés F ou G se précipitent pour vendre. Lorsqu’ils vivent en copropriété, les aides gouvernementales ne sont pas conditionnées aux revenus. Le reste à charge est alors souvent finançable sans effort de remboursement majeur.

La question peut se poser pour les propriétaires bailleurs qui ne peuvent prétendre à l’aide Gouvernementale. Dans ce cas, il peut être judicieux de vendre en intégrant le coût des futurs travaux. Et, de préférence, à des jeunes ou primo-accédants qui, eux, bénéficieront de la mesure.

A contrario, prévoyez-vous une ruée vers le neuf ?

En France, le parc de logements anciens est énorme. Rien qu’en 2019, un million de biens anciens (c’est-à-dire construits il y a au moins cinq ans) se sont vendus. La rénovation permettra d’en majorer la valeur. Ainsi, à Marseille, en 2021, les logements classés F ou G ont perdu environ 10% de leur valeur. Mais ceux classés A ou B ont gagné 10%. Et cette tendance haussière n’est pas prête de s’arrêter, en particulier dans les grandes villes, qui recensent un parc de logements anciens considérable.

Si vous participez à des événementiels au cours de cette année, où pourrons-nous vous retrouver ?

Nous sommes présents sur de nombreux salons en tant que représentants du Service Public. Sur chaque événement relatif à la vente ou à la rénovation de biens immobiliers, notre présence est légitime. Ainsi, vous pourrez nous retrouver dès la rentrée sur les prochains salons de l’immobilier d’Aix en Provence, Martigues, ou Marseille et dans l’intervalle nous joindre pour vos projets de rénovation ou sensibiliser vos équipes !

Contact: 06 77 11 24 36

Propos recueillis par Stéphanie Buitekant