Propriétaires : votre locataire est décédé, que faire ?

Vous êtes bailleur et vous apprenez que votre locataire est décédé ? Pas de panique. La loi fixe un cadre pour les propriétaires de manière différente, selon la nature vide ou meublée du bien loué. L’Agence Etoile répond à 4 questions que les propriétaires se posent au décès de leur locataire

Locataire décédé avec un bail d’habitation :  que dois-je faire ?

La première chose est de savoir si votre locataire vivait seul ou en cohabitation. En effet, s’il vivait seul, la situation est assez simple. Le bail est alors résilié de plein droit. Dans sce cas, vous avez la possibilité de demander une indemnité d’occupation. Concrètement, cette somme vise à compenser le temps durant lequel vous ne pourrez louer votre bien. La famille du défunt ayant souvent besoin de plusieurs jours pour débarrasser les effets personnels. Si le défunt avait des ayants droits, ces derniers doivent alors s’acquitter des loyers et charges éventuellement dues au moment du décès.

En revanche, si le défunt vivait en cohabitation, l’article 1742 du Code civil dispose que le bail est transmis de plein droit à ses héritiers ou légataires.

Locataire décédé : qui sont les ayant-droits ?

Sont considérées comme vivant en cohabitation les personnes ayant les qualités suivantes :

• Le conjoint (pour lui, le transfert automatique est prévu par l’article 1751 du Code civil)
• Certains ascendants ou descendants, s’ils peuvent apporter la preuve d’une cohabitation d’un durée au moins égale à un an au moment du décès
• Les concubins, s’ils peuvent prouver que le concubinage était notoire depuis également au moins un an
• Toute personne à charge, devant satisfaire les mêmes obligations que les ascendants et descendants.

A noter qu’il n’existe pas de document type pour faire valoir cette cohabitation d’au moins un an. Le juge du fond est alors souverain pour apprécier le caractère notoire et la recevabilité des pièces présentées.

Si le transfert de bail est accepté, les nouveaux locataires devront honorer les loyers et charges dus par le défunt. Et ce, jusqu’à la date du décès. Avant de se porter “candidats à la succession” du bail, les prétendants doivent donc évaluer objectivement l’intérêt de la démarche. Sachez que la loi n’exige pas la rédaction d’un nouveau bail. Cependant, ce dernier devra être régularisé au moment de son renouvellement, en mentionnant le nom (des) nouveau (x) titulaires

Si le défunt occupait un logement HLM, outre les critères mentionnés plus haut, le(s) bénéficiaire(s) doit(vent) satisfaire aux critères d’éligibilité

L’Agence Etoile assure la gestion de vos biens donnés en location. En cas de décès d’un locataire, nous internalisons la procédure et assurons les contacts avec la famille du défunt. Vous êtes informé régulièrement de nos échanges avec les ayants droits, mais restez zen, car dispensé des démarches administratives fastidieuses.

La personne à qui je louais mon bien meublé est décédée ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

Votre situation est régie par l’article 1742 du Code civil. Dans ce cas, ne vous posez pas trop de questions. Le bail que vous avez consenti à la personne décédée est transmis de plein doit à ses héritiers ou légataires. Aucune autre formalité n’est à accomplir, de votre côté comme du leur.

Néanmoins, si ces derniers souhaitent résilier le bail, les règles d’usage s’appliquent. Demandez-leur de vous écrire une lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le préavis légal d’un mois.

La cas du locataire décédé sans famille?

C’est en effet la situation la plus problématique. Si aucun proche du défunt ne se manifeste, le bien est encore considéré comme meublé. Dès que vous êtes informé du décès de votre locataire, rendez-vous au Tribunal de Grande Instance dont dépend le logement. Le juge dresse alors le process verbal de l’ensemble des biens dans le logement. La plupart du temps, ils sont sans grande valeur. Vous récupérerez alors votre bien. Si – malheureusement pour vous ! – le logement contient des objets de valeur, le délai s’allonge. En effet, un huissier devra alors apposer des scellés sur le logement. Ce dernier contactera la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) qui saisira les objets et les considérera comme propriété de l’Etat. Un parcours du combattant qui peut durer environ 6 mois… si tout se déroule sans anicroche! Et si la DNID intervient, rajoutez au moins 2 mois !

Mon locataire défunt présentait un solde débiteur. La gestion des impayés varie t-elle en fonction de la nature du bail ?

Oui. Si le locataire louait un bien vide, les bénéficiaires ne sont pas tenus de régler son ardoise. Et ce, qu’il y ait – ou non – transfert du bail. Cependant, si les ayants droits ont accepté l’héritage, le paiement des impayés entre dans le cadre de la succession. Ainsi, dans la limite de sa quote-part dans la succession, l’héritier est tenu de s’acquitter de la dette du défunt.

En revanche, si la personne décédée louait un bien meublé, la résiliation du bail n’est pas automatique. C’est donc aux ayants droits d’informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs, ces derniers doivent aussi la plupart du temps régler le mois de loyer correspondant au préavis légal.

Dans tous les cas, nous vous prémunir des risques de vacances de votre bien, la prudence s’impose. Elle s’impose encore davantage si vous louez votre bien (vide ou meublé) à une personne âgée Dans ce cas, jouez la prudence en souscrivant une assurance loyer impayé (GLI). La période d’inoccupation suivant le décès de votre locataire sera couverte jusqu’à trois mois après la récupération de votre bien.

L’Agence Etoile accompagne les bailleurs en région PACA et à Paris depuis plus de 65 ans. Transaction, location, gestion locative, syndic… l’ensemble des métiers de l’immobilier sont réunis pour vous. Plus que jamais, nous gérons vos biens et vous prodiguons les meilleurs conseils au bon moment.

Rencontrons-nous !

Stéphanie Buitekant