Le logement à rénover

Cet appartement, vous en rêvez depuis que vous l’avez visité ! Mais des travaux s’imposent avant que vous occupiez les lieux ? Pour signer le compromis de vente sans signer pour les problèmes, l’Agence Etoile récence toutes les questions à poser avant d’acheter. Acheter un logement à rénover, toutes les bonnes questions avant d’acheter : suivez le guide !

Question n°1 : Pouvez-vous consulter le plan ?

Consulter les plans d’un logement à rénover vous permet d’identifier les aménagements réalisables ou pas. En effet, seul le plan peut vous permettre, par exemple, d’identifier un mur porteur. Un point crucial si vous désirez redistribuer l’espace pour aménager une cuisine ouverte ou agrandir les volumes du logement. Vous obtiendrez alors une vue d’ensemble du bien et pourrez décider sereinement d’une éventuelle modification de l’agencement. Vous vous sentirez alors vraiment chez vous. De la même manière, n’hésitez pas à demander au vendeur les diagnostics du bien (en particulier énergétique). Cela vous permettra d’avoir une idée plus précise des éventuels travaux à effectuer, y compris en matière d’isolation.

Si l’Agence Etoile est également le syndic de copropriété du bien, elle tient à votre disposition l’ensemble des documents utiles.

Question n°2 : Pouvez-vous réaliser une contre-visite avec un architecte ?

Si vous craquez pour un logement qui nécessite des travaux, ne prenez aucun risque : venez avec un architecte. Seul un architecte pourra avoir une vue d’ensemble de l’ampleur des travaux à réaliser. Certes, l’étude de faisabilité qu’il réalisera vous coûtera en moyenne 1 000 euros. Mais, quand on veut acheter un bien à rénover, il s’agit d’un investissement plus que nécessaire. Vous pourrez alors rapidement, selon votre budget, décider si vous signez – ou pas – le compromis de vente.

Vous saurez alors si vous achetez au prix juste. Pour cela, déduisez le montant des travaux à réaliser au montant du même logement, en bon état. Dans tous les cas, pour plus de sécurité, prévoyez quand même un budget un peu plus large. En effet, tous les travaux comportent une part d’aléatoire. Ils pourront s’avérer un peu plus longs que prévu, un peu plus chers… Mais la présence d’un architecte assurant l’ensemble de la maîtrise d’œuvre du projet réduit au maximum ce risque.

Disposant d’un large réseau de partenaires, l’Agence Etoile peut vous recommander les meilleurs architectes pour vous accompagner dans votre projet.

Question n°3 : Pourrez-vous quand même vous projeter dans un logement à rénover ?

Certes, il vous faudra des capacités d’abstraction plus importantes que si vous n’aviez qu’à poser vos valises. Mais l’architecte ou le maître d’œuvre réaliseront des croquis et des plans 3D qui rendront les choses plus concrètes. Sachez également qu’il existe des logiciels ou des sites comme Kozikaza, très utiles pour vous projeter dans votre futur logement. Dessiner les plans, fusionner deux pièces ou les séparer, tester différents coloris… de nombreuses fonctionnalités vous aident à vous projeter.

Question n°4 : Est-il possible de réaliser des économies en achetant un logement à rénover ?

Au-delà de la possibilité d’acquérir un bien moins cher à l’achat, il est en effet possible de réaliser des économies. Elles sont de deux sortes :

• Des économies sur les matériaux de rénovation. Vous avez ainsi la possibilité, en étant bien conseillé, de choisir des matériaux adaptés à votre budget.
• Des économies sur la main d’œuvre : dans ce cas, la solution est simple : vous réalisez vous-même tout ou partie des travaux de rénovation. Attention cependant ! A moins d’être soi-même professionnel du bâtiment, une erreur est vite arrivée. Et les conséquences peuvent être lourdes et nécessiter finalement une reprise de travaux, plus coûteuse qu’à l’origine. Avant de vous lancer dans un chantier de rénovation, demandez-vous sincèrement si vous en avez les capacités. Et si tel est le cas, attention encore ! Le temps que vous passerez sur votre chantier ne nuira-t-il pas à la qualité de votre vie professionnelle ou familiale ? Etes-vous prêt à gérer tous les aspects des travaux, même les négociations avec les fournisseurs de matériaux ? Souvent, même les experts en travaux reconnaissent après coup qu’ils ont vécu une période de fatigue et de stress intenses. Demandez-vous si le jeu en vaut vraiment la chandelle…

L’Agence Etoile peut vous mettre en relation avec des professionnels pour vous aider à vous projeter dans votre futur logement. Par exemple, le home staging est aujourd’hui une activité majeure pour aider les futurs propriétaires à se projeter. Il peut aussi être très utile pour aider les vendeurs à vendre vite et mieux.

Question n°5 : Que faut-il regarder, lors d’une première visite, pour se faire une idée de l’ampleur des travaux ?

Même si vous êtes seul pour la première visite, certains points sont faciles à identifier. Vous devez acquérir des réflexes logiques qui vous permettront – ou pas – d’aller plus loin. Commencez donc par considérer :

• La surface du bien : évidemment, plus il est grand, plus coûteux seront les travaux.
• L’état général : là encore, c’est une La Palissade. Plus il est en mauvais état, plus les travaux seront nombreux, donc coûteux.
• Le type de travaux : s’il s’agit d’un “rafraichissement” (comprendre refaire les peintures, les papiers peints…) l’opération sera moins couteuse que d’abattre des murs. CQFD !
• Les matériaux choisis : Bien entendu, opter pour un parquet stratifié vous coutera moins cher que du parquet massif.

Enfin, à chantier comparable, les prix des professionnels peuvent varier. C’est la raison pour laquelle obtenir plusieurs devis est important si vous assurez vous-même la maîtrise d’œuvre.

Pour vous donner quelques repères de prix, l’Agence Etoile vous communique les prix médians.

• Avec une rénovation simple, comme la pose de papier ou la reprise des peintures, comptez entre 200 et 300 €/m²
• dans le cas d’une rénovation moyenne, comme le changement d’une installation électrique, à laquelle s’ajoute une rénovation simple, prévoyez 400 à 500 €/m²
• Si c’est une rénovation lourde, comme la création d’une salle de bain, 600 à 1 000 €/m² seront nécessaires.

Question n°6 : Est-il possible de recevoir des aides à la rénovation d’un bien immobilier ?

La réponse est oui ! Une TVA à 10% s’applique, sous conditions, à l’intervention d’une entreprise réalisant des travaux de transformation, d’aménagement ou d’entretien. Vous pouvez également bénéficier de Ma Prime Renov’ pour financer les travaux d’économies d’énergie.

Par ailleurs, le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) permet de déduire 30% des dépenses engagées pour certains travaux. Sont éligibles au CITE les travaux suivants :

• Isolation des murs, fenêtres, plafonds, planchers et toitures
• Installation d’une chaudière à haute performance énergétique
• Pose d’appareils de régulation de chauffage
• Création de systèmes de charge pour véhicules électriques

Pour en bénéficier, le bien, représentant votre résidence principale, doit avoir été construit depuis au moins deux ans. Par ailleurs, les travaux doivent être effectués par un professionnel labellisé RGE, c’est-à-dire reconnu par l’Etat.

Dernier bon plan : vous rapprocher de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Sous conditions de ressources, l’ANAH participe au financement de certains travaux lourds ou d’amélioration de l’habitat. Attention ! Les travaux ne pourront pas commencer tant que la demande n’aura pas été validée. Le temps de traitement des dossiers étant long, nous vous recommandons de déposer votre dossier le plus rapidement possible.

Depuis plus de 65 ans, le réseau des agences Etoile accompagne les acheteurs dans tous les actes du quotidien. Rénovation comprise!

Stéphanie Buitekant