La loi Carrez en 5 questions-réponses

Vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison en copropriété? En premier, il faut en mesurer précisément la superficie grâce à la méthode de la loi dite “Carrez”. Cette superficie permettra d’évaluer le prix de votre logement. L’Agence Etoile répond aux cinq principales questions que vous pouvez vous poser sur la loi Carrez.

Question 1 : Qu’est-ce que la loi Carrez ?

En vigueur depuis décembre 1996, la loi Carrez porte le nom du député qui l’a rédigée, Gilles Carrez. Concrètement, il s’agit d’un diagnostic immobilier permettant de mesurer la “surface de plancher” de manière spécifique pour les appartements et maisons en copropriété. Attention : cette mesure exclut les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Les balcons, terrasses, caves, parkings ne sont donc pas comptabilisés non plus.

En revanche, si leur hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m, les combles, greniers et sous-sols peuvent être intégrés au décompte. A noter enfin que, s’ils sont intégrés à une copropriété, les locaux commerciaux et professionnels entrent dans le champ d’application de la Loi carrez.

Pour tout projet de vente ou d’achat d’un bien immobilier soumis au calcul de la superficie selon la loi Carrez, les équipes du réseau des agences Etoile, régulièrement formées à tous les types de diagnostics immobiliers, vous accompagnent au quotidien.

Question 2 : Quand calcule t-on la superficie d’un bien immobilier selon cette loi?

Le calcul de la superficie en loi Carrez est obligatoire si vous voulez vendre votre maison ou appartement dès lors que sa surface est d’au moins… 8 m². Autant donc dire qu’elle est obligatoire. Si vous souhaitez aussi vendre votre bien en viager ou acquérir un logement en location-accession, la superficie de votre appartement ou de votre maison en loi Carrez devra aussi figurer sur la promesse unilatérale de vente et d’achat, ainsi que sur votre contrat de location-accession et de location-vente.

Question 3 : Existe t-il des cas où la loi Carrez ne s’applique pas ?

Oui ! Lorsque le propriétaire bailleur désire donner son appartement en location, un autre calcul est utilisé : celui de la surface habitable. Émanant de la loi dite “loi Boutin” la surface habitable est plus généreuse dans le calcul des mètres carrés. Elle désigne la superficie totale d’un logement qui peut être consacrée à l’aménagement, directement habitable. La surface au plancher est calculée en excluant les cloisons, les dépendances, et le moyen et gros-oeuvre (fenêtres, portes, escaliers…).

Assez logiquement – et contrairement à la loi Carrez – le calcul de la surface habitable exclut toujours les caves, sous-sols, greniers et autres combles non-aménagés. Les réserves, remises, terrasses, balcons, vérandas et volumes vitrés sont aussi volontairement non intégrés au calcul de la surface habitable, seulement consacrée à la vie dans l’appartement ou la maison, et à son aménagement. Ainsi, depuis 2009, le propriétaire-bailleur a l’obligation de faire figurer sur le bail de location la surface habitable dans le cadre d’une résidence principale, meublée ou non meublée.

Lorsque vous vendez une maison individuelle, c’est le calcul de la surface habitable qui s’applique, et la loi Carrez.

Certaines annonces indiquent une superficie basée sur le calcul de la surface utile du bien. Par ce terme, il faut comprendre que la surface habitable a été augmentée de 50 % de ses annexes. Attention. Dans ce cas, il est crucial, lors de la visite, de mesurer la surface habitable du bien, qui reste la meilleure indication de l’espace intérieur dont vous disposerez si vous achetez une maison individuelle.

Question 4 : Est-on obligé de faire appel à un professionnel pour mesurer la surface du bien en copropriété ?

La réponse est non. Juridiquement, rien ne vous contraint à faire appel à un professionnel. Sachez toutefois que ce calcul requiert des connaissances juridiques et techniques bien spécifiques. C’est complexe quand le bien est mansardé : seule la partie supérieure à 1,80 m est mesurée.

Le diagnostiqueur immobilier s’acquitte de cette mission. Il dispose en effet des outils techniques et des logiciels de calcul permettant un diagnostic fiable.

A l’issue de son intervention, le professionnel vous remettra une attestation de superficie privative dite  “loi Carrez”. Cette attestation engage sa responsabilité en cas de contestation sur le calcul. Sa durée de validité est illimitée, sauf si des travaux sont réalisés, impactant la superficie du bien (agrandissement, par exemple).

Vous aurez alors l’esprit serein pour aborder la transaction dans les meilleures conditions.

Question 5 : Et s’il y a un litige sur la mesure de la superficie en loi Carrez ?

La loi tolère une marge d’erreur de 5% au bénéfice du vendeur. Si vous achetez un bien et que vous constatez que sa superficie est inférieure de 5%, ou plus, à la mention portée à l’acte de vente, vous pouvez vous retourner contre le vendeur. Vous disposez d’un délai d’un an à compter de la date de signature de l’acte pour demander au vendeur une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante. Les frais de notaire seront aussi impactés par cette diminution de prix et seront réévalués en conséquence.

En revanche, si la superficie est supérieure… aucun recours n’est envisageable pour le vendeur !

Vous avez un bien à vendre à Paris, Marseille, Aix-en-Provence ou Nîmes ? Les équipes du réseau des agences Etoile sont à votre disposition pour optimiser votre transaction. Elles vous accompagnent aussi dans l’obtention de l’ensemble des certificats nécessaires, y compris l’attestation de superficie privative loi Carrez.

Stéphanie Buitekant