L’encadrement des loyers en zones tendues
Entretien avec Michel Platero, président de la Chambre FNAIM Grand Paris
L’encadrement des loyers : depuis le 10 mai 2013, le décret n°2013-392 détermine les villes situées en zones dites “tendues”, c’est-à-dire où l’offre de logements répond difficilement à la demande. 1149 communes sont concernées par la mesure, dans lesquelles on retrouve les plus grandes agglomérations dont Paris, Marseille et Lille.
L’Agence Etoile dresse pour vous les grandes lignes de la mesure et interroge Michel Platero, Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris, qui nous livre son opinion de professionnel sur cette thématique, bien souvent sujette à débats.
L’encadrement des loyers : quels sont les logements concernés ?
Les logements situés dans les zones tendues et qui répondent à l’ensemble de ces critères sont éligibles à la mesure :
- Constituer la résidence principale du locataire
- Etre loué, soit par un bail vide de trois ans, par un bail meublé d’un an, par un bail meublé de neuf mois (s’il s’agit d’un étudiant), par le nouveau bail mobilité, créé par la Loi ELAN, adoptée par le Sénat le 16 octobre 2018.
Sont ainsi exclus du dispositif les résidences secondaires, les logements de fonction, les logements loués en location saisonnière, mais aussi les places de stationnement ou les caves.
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Sachez que de plus en plus de communes envisagent de rentrer dans ce zonage. Paris a ainsi décidé, par un décret publié le 13 avril 2019, que les loyers plafonds ne devant pas dépasser un certain seuil par mètre carré étaient définis quartier par quartier. Ainsi, les contrats de location doivent intégrer cette nouvelle contrainte.
L’encadrement des loyers : le logement reloué après le départ du précédent locataire est-il proposé au précédent loyer ?
En théorie, oui. Il existe cependant trois exceptions à cette règle où le bailleur peut fixer librement le montant du loyer :
- Si le logement est mis en location pour la première fois
- Si le logement est vacant depuis plus de dix-huit mois, le propriétaire peut à nouveau le remettre en location à un montant librement fixé
- Si des travaux d’amélioration de l’habitat ont été effectués depuis moins de six mois, pour un montant au moins égal à un an de loyers. On entend par “travaux d’amélioration de l’habitat” ceux qui apportent une réelle plus-value à la qualité de vie dans la copropriété, comme l’installation d’un digicode ou d’un ascenseur, qui optimisent le niveau de sécurité dans l’immeuble. En revanche, la réfection des peintures ou des sols du logement est considérée comme des travaux d’entretien classiques, et n’ouvrent pas droit à majoration du montant du loyer.
Sachez qu’à compter du 20 janvier 2020, pour pouvoir continuer à bénéficier de cette majoration, les propriétaires et bailleurs devront apporter la preuve que leur logement apporte un niveau de performance énergétique suffisant, c’est-à-dire que son étiquette énergétique se situe entre le niveau A à E. Les niveaux F et G perdront le bénéfice de la majoration du loyer.
Experte depuis plus de 65 ans dans la location d’appartements et la gestion locative d’immeubles situés dans de grandes villes comme Paris ou Marseille, l’Agence Etoile informe tous les bailleurs du montant auquel leur loyer doit être fixé, y compris des éventuelles majorations possibles.
L’encadrement des loyers : comment est fixé le montant du loyer d’un logement situé en zone tendue ?
Le loyer est plafonné au montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Attention ! Cet encadrement ne concerne que le loyer hors charges. Pour ce qui concerne ces dernières, le propriétaire ou le bailleur reste libre de fixer les charges, soit par le paiement d’une provision, soit de définir un forfait déterminé en fonction du montant des charges récupérables sur le locataire;
Sachez aussi que si le loyer n’a pas été révisé durant les 12 derniers mois, son loyer peut être revu en se fixant sur l’indice de référence des loyers (IRL). La date prise en compte doit figurer sur le contrat de bail.
Enfin, un loyer sous-évalué peut également prétendre à une hausse.
L’encadrement des loyers : quelle hausse appliquer à un logement dont le loyer a été sous-évalué ?
Il faut déjà apporter la preuve de cette sous-évaluation. Pour cela, le propriétaire ou le bailleur doit fournir des exemples de loyers de logements comparables, et situés dans le même quartier. Il peut également prendre connaissance des loyers de référence sur le site de l’Association nationale d’informations sur le logement (ANIL) qui publie la liste sur son site. Mais l’observatoire des loyers de chaque département est en mesure de communiquer cette liste.
Sachez néanmoins que cette hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer habituellement constaté dans le quartier et le loyer du précédent locataire.
Que vous recherchiez un appartement à louer ou une agence qui assurera la gestion locative de votre bien, les professionnels de l’Agence Etoile se tiennent à votre disposition pour vous apporter la meilleure information et le conseil le plus pertinent.
De vrais facilitateurs à la construction de logements sociaux doivent être créés” déclare Michel Platero
Plafonnement des loyers : quelle est la situation du logement à Paris ou en région parisienne ?
Un arrêté publié le 28 mai 2019 fixe sur l’intégralité de la ville de Paris les montants des loyers de référence, des loyers de référence majoré et des loyers de référence minoré (prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique).
En savoir plus : la carte interactive de l’encadrement des loyers à Paris
Le Gouvernement n’a pas la possibilité de construire des logements pour tout le monde. Il fait donc appel aux investisseurs privés pour en optimiser le volume de création. Mais l’imposition sur les revenus locatifs est très forte et cela dissuade les ménages les plus imposés de privilégier encore l’investissement locatif. En effet, il faut comprendre que les personnes physiques les plus aisées sont imposées à hauteur de 45% de leur revenu locatif. Rajoutez –y la CSG RDS (17,2%), ainsi que la taxe foncière, l’IFI, et, si l’on fait du meublé, la CFE (taux variables pour ces 3 taxes). Vous arrivez facilement, selon le montant de la taxe foncière à 70% d’imposition, voire plus. Dans ce contexte, on comprend que l’investissement immobilier ne soit plus prisé par les ménages les plus aisés, mais plutôt par les épargnants plus modestes, pour lesquels l’immobilier représente toujours une valeur refuge, surtout dans ce contexte économique où les plus vives inquiétudes planent toujours sur le montant des retraites et la durée de cotisation.
Le problème vient du fait que, depuis une quarantaine d’années, les villes ont le droit d’imposer des logements sociaux dits « loyers intermédiaires », auxquels plus de 70 % de la population peut prétendre accéder. Une mairie peut imposer à un promoteur de construire entre 20 et 50% de logements sociaux et intermédiaires sur son territoire. Mais les prix de ces logements augmentent puisqu’on les fait financer en tout ou partie par les investisseurs privés. Ainsi, par exemple, si un promoteur propose son logement à 10 000 € le mètre carré, la mairie peut lui imposer jusqu’à 50 % de logements sociaux intermédiaires. Comme les logements sociaux sont vendus à 5000 € environ le mètre carré, le bilan du promoteur passe de 10 000 euros prévus à 15 000 euros. Cela fait augmenter les prix.
Quelle solution préconise donc la FNAIM du Grand Paris ?
Ce qu’il faut c’est stopper cette hausse, sans décourager l’investisseur privé car l’État a besoin de lui, et en particulier des plus aisés d’entre eux. Pour ce faire, il faut faire sortir l’investissement locatif de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Autre mesure pour laquelle plaide la FNAIM GRAND PARIS : ne pas imposer à l’agent immobilier le permis de louer. Concrètement, le permis de louer désigne la possibilité qu’ont les communes d’imposer quelqu’un voulant louer son appartement. Et une période de carence d’un mois entre deux locataires doit désormais s’appliquer. Initialement, le but du permis de louer était de lutter contre les marchands de sommeil, ce que la FNAIM approuve, bien entendu. Mais, avec ce dispositif, tout le monde est perdant : l’aspirant locataire qui peut avoir besoin de se loger immédiatement, le propriétaire, mais aussi l’agent immobilier, tiers de confiance, que l’on empêche purement et simplement de travailler. L’idéal serait de créer un vrai statut de bailleur privé avec un amortissement pour encourager les investisseurs privés.
Avez-vous une autre recommandation pour favoriser la construction de logements sociaux ?
Il faut les financer par le système du bail à construction. Le bail à construction désigne la séparation du bâti et du terrain. Il faut que la région où les communautés de communes ou les villes créent des foncières qui achètent le terrain qui sera (ou qui est) constructible et, au lieu de financer ce terrain à court terme sur 10 à 15 ans comme c’est le cas aujourd’hui, il faut le financer sur des durées extrêmement longues qui peuvent aller jusqu’à 70 ans. Pourquoi ? Parce que dans Paris, les loyers intermédiaires sont différents selon sa situation. Par exemple à Paris XIXe les loyers intermédiaires sont moins chers qu’à Paris XVIe etc. Avec les loyers intermédiaires, on finance la construction c’est-à-dire le bâti. 85 % environ des loyers serviront ainsi à payer le bâti sur 20, 25 ou 30 ans. Pour le financement du terrain, ce sera beaucoup plus long allant jusqu’à 70 ans si besoin. C’est une adéquation entre la valeur locative utilisée aux alentours de 85 % pour financer le bâti, et le reste environ 15 % pour financer le terrain, capital et intérêts ou que les intérêts, sur une très longue période. Cela permettra ainsi d’autofinancer le logement social intermédiaire sans faire supporter aux investisseurs privés une partie des coûts inhérents.
Entretien réalisé par Stéphanie Buitekant
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