Le bail professionnel : tout savoir avant de vous engager
Le bail professionnel : pour qui ?
Vous exercez une activité libérale réglementée ou non, et vous souhaitez conclure un bail professionnel avec un propriétaire ? Un choix qui peut s’avérer judicieux, car plus souple qu’un bail commercial, à condition d’en connaître les subtilités et d’apporter un soin tout particulier à sa rédaction. L’Agence Etoile vous dit ce que vous devez connaître en matière de bail professionnel.
Deux catégories de professionnels, imposées dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) peuvent prétendre à la conclusion d’un bail de ce type, à savoir :
- Les professions libérales réglementées, comme les avocats, les médecins, les experts-comptables, les architectes…
- Les professions libérales non réglementées, comme le consultants, les conseils en gestion…
Sachez toutefois que si vous êtes artisan et ne possédez pas de fonds artisanal, vous pouvez également prétendre à la location un local en concluant un bail professionnel.
Le bail professionnel : pour quelle durée ?
Classiquement, le bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans. Il peut cependant être conclu pour une durée supérieure, auquel cas cette mention devra figurer explicitement dans le contrat de bail.
Bon à savoir
Le bail professionnel est rédigé par l’agent immobilier qui conclut la location ou gère le bien pour le compte du bailleur. Attention. Si la durée est de 12 ans ou plus, le contrat de bail devra être signé chez un notaire.
Le bail professionnel : comment ?
Même si le contrat de bail professionnel n’est soumis à aucune forme particulière, ce dernier doit être écrit et certaines mentions doivent impérativement figurer dans le document élaboré entre les parties. Les indications devant nécessairement figurer au contrat sont :
- l’identité des deux parties
- la situation du bien loué
- la durée du bail et ses modalités de renouvellement
- le montant du loyer et les modalités de paiement (au mois, trimestrielles…)
- les modes de révision du loyer
- la façon dont les deux parties peuvent prendre congès l’une de l’autre
- les obligations du bailleur et du locataire
- si le contrat est fixé pour une durée supérieure à six ans, il devra en indiquer la durée
- la juridiction compétente et cas de litige (à savoir le Tribunal de Grande Instance)
Le bail professionnel : à quel prix ?
Sachez que le montant du loyer est librement fixé entre le bailleur et le propriétaire. Ainsi, soyez vigilant car il se peut que le loyer demandé soit supérieur au prix du marché de votre ville. Vous devez donc avoir une connaissance assez fine du prix de la location au mètre carré, qui peut varier d’un quartier à l’autre. Les professionnels de l’Agence Etoile seront en mesure de vous informer sur le montant du loyer d’un local professionnel, à Paris, Aix-en-Provence et Marseille.
Pour ne pas commettre d’erreur, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un juriste ou auprès d’un de nos collaborateurs dédié à la location, ce qui vous rassurera également.
Sachez que votre loyer peut être révisé en cours de bail, chaque année. Cette révision et son indice doivent être mentionnés clairement dans le contrat de bail.
Bon à savoir.Il existe deux indices sur lesquels se baser pour revaloriser un loyer commercial ou professionnel. L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l’ILAT (l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires). En matière professionnelle, seul l’ILAT peut servir de base pour l’augmentation du loyer?
Le bail professionnel : quelles formalités ?
A l’instar de tout bail, louer un local est synonyme d’état des lieux. Même si vous êtes à juste titre impatient de débuter votre activité, traitez cette étape avec soin. En effet, l’état des lieux d’entrée servira de base à votre propriétaire pour comparer l’état du local à votre sortie. N’hésitez pas à demander à un huissier de justice ou à l’administrateur du bien de vous accompagner dans ce moment clé de votre installation. Prenez le temps d’examiner chaque pièce, ses sols, plafonds, prises de courant… L’état des lieux doit être joint au contrat de location, en prenant soin de rendre compte, en particulier des relevés d’eau, de gaz, d’électricité, des équipements et de tout autre défaut…
Le bail professionnel : qui paye quoi ?
S’il est courant que le locataire s’acquitte des frais de réparation, d’entretien , de copropriété, des taxes et impôts divers, de l’entretien de la voirie, du tout-à-l’égoût… sachez que le propriétaire reste redevable des gros travaux. Par mesure de sécurité, recensez toutes les charges imputables à chacun de manière exhaustive dans le contrat de bail professionnel.
Le bail professionnel : comment partir ?
A la grande différence d’un bail commercial, un bail professionnel peut être dénoncé à tout moment par le locataire, à son échéance par le bailleur. Les deux parties doivent alors respecter un préavis de six mois. L’envoi d’une LRAR s’impose dans ce cas.
Revers de sa souplesse : à l’issue des six ans, le propriétaire n’est pas tenu de relouer son bien à son locataire. En effet, le bail professionnel ne bénéficie pas du droit au renouvellement, contrairement au bail commercial.
Bon à savoir :
L’issue de la période des 6 mois peut également être propice pour le bailleur pour demander à son locataire de prendre en charge certains travaux, revoir à la hausse le loyer, prendre en charge certaines nouvelles taxes… Si vous souhaitez signer un bail professionnel, n’hésitez pas à voir loin et à anticiper ce genre de situation en demandant au propriétaire s’il serait enclin à revoir ses exigences au terme du contrat. Si tel est le cas, sachez que vous devrez refaire un nouveau contrat de bail professionnel.
Notre conseil :
Plus que le type de bail, l’emplacement du local, l’adresse, sa proximité des transports en commun ou des dessertes routières, des commerces… sont autant d’atouts que vous devrez intégrer dans votre réflexion, notamment si vous recevez une clientèle, une patientèle et si vous employez du personnel.
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