L’acte de cautionnement

L’ACTE DE CAUTIONNEMENT : le point après la LOI ELAN

Vous avez craqué sur un mignon petit T3 dans le centre de Marseille, Aix-en-Provence ou Paris et vous souhaitez vous porter candidat à sa location ? Mais les propriétaires exigent une caution ? Sachez que la récente Loi ELAN a changé certains éléments de l’acte de cautionnement. Il est désormais facilité. L’agence Etoile répond à vos questions les plus courantes.

Qu’est-ce vraiment qu’un acte de cautionnement ?

Très simplement, une caution (personne physique ou morale) s’engage auprès d’un propriétaire à payer les loyers si le locataire qu’elle cautionne est défaillant dans le paiement de ses loyers. Pour cela, elle doit signer, en présence du locataire et du propriétaire (ou de l’agence qui représente ce dernier) un document comportant plusieurs mentions :

• le nom du locataire, qui va bénéficier du cautionnement
• l’adresse du logement loué
• l’identité du bailleur
• le montant du loyer
• les conditions de révision du loyer
• la mention que le cautionnaire a pris connaissance des engagements qu’ils devrait assumer en cas de non paiement des loyers du locataire. C’est la raison pour laquelle ce document devra comporter, de manière très explicite, la durée de l’engagement du cautionnaire, ainsi que la somme plafond pour laquelle il s’engage.
• La reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Nouveauté de la Loi ELAN : Depuis le 25 novembre 2018, la personne se portant caution n’a plus à recopier à la main un long paragraphe sans tâche ni rature (sous peine de nullité). Il suffit que cette mention soit incluse dans le bail et que la personne en prenne connaissance. Ceci pour progressivement, aller vers davantage de dématérialisation des contrats et permettre prochainement la signature électronique de l’acte de caution. Il reste toujours possible de conserver la signature manuscrite. Dans ce cas, la caution devra parapher chaque page de l’acte de cautionnement et, soit le signer s’il est présent physiquement, soit, s’il ne peut se rendre disponible à la signature de l’acte, faire authentifier sa signature en mairie. Il est aussi possible de se rendre dans une agence membre de la FNAIM.  Enfin, même s’il n’est pas nécessaire que la caution soit présente à la signature du bail, l’Agence Etoile recommande fortement de rajouter une clause mentionnant le cautionnement par le garant, ceci pour se prémunir d’un éventuel déni de la part de ce dernier, en cas d’impayés du locataire.

L’Agence Etoile vous informera sur la portée de l’engagement de votre caution et se tient à la disposition de celle-ci pour tout compément d’information.

Le propriétaire ou l’agence peut-il (elle) demander à la caution tout document qu’il (elle) juge utile ?

Non. L’ensemble des documents pouvant être demandés à la caution sont recensés est fixé par la Loi Alur de 2014 et du décret 2015-1437, à savoir :

• Une pièce d’identité
• Un justificatif de domicile datant de moins de trois mois
• Un justificatif de revenus (trois dernières fiches de paie, dernier avis d’imposition, titre de propriété, d’une pension de retraite…)
• Un justificatif professionnel (attestation d’employeur, contrat de travail, extrait Kbis…)

Sachez que le propriétaire (ou l’agence) qui demanderait à la caution d’autres documents que ceux cités est passible d’une amende de 3 000 euros.

Comment se déroule l’acte de cautionnement ?

La personne qui s’engage à devenir votre caution doit signer un document distinct du contrat de location. Il est toujours intéressant de faire figurer dans ce document le montant maximal auquel la caution est prête à s’engager. Pour pleinement rassurer le propriétaire, il n’est pas rare de demander à la caution un engagement au moins équivalent à deux ans de loyers et charges, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Sachez également que la responsabilité de la caution ne concerne pas seulement les impayés de loyers et charges, mais aussi les éventuelles dégradations commises dans le logement.

En cas de colocation, comment se passe l’acte de cautionnement ?

Depuis la loi ALUR, la procédure de cautionnement en cas de colocation a évolué. Ainsi, si plusieurs locataires signent un même bail, la caution a le choix entre deux options :

• Première option : la caution ne s’engage que pour l’un des colocataires uniquement (par exemple, des parents qui ne s’engagent que pour leur enfant, colocataire d’un appartement durant ses études). Le nom du colocataire pour lequel ils s’engagent devra donc être clairement mentionné dans l’acte de cautionnement. Son congé mettra naturellement fin à l’engagement de la caution.
• Deuxième option : la caution s’engage pour plusieurs colocataires. Dans ce cas, elle devra choisir un des colocataires dont le congé mettra fin à son engagement, six mois après le départ du colocataire désigné à l’acte. Cette option est très insécurisante pour le propriétaire qui risque, si le colocataire part, de se retrouver sans caution pour ceux qui restent. C’est la raison pour laquelle l’Agence Etoile recommande de trouver autant de cautions qu’il y a de colocataires.

La caution est-elle le seul moyen pour un propriétaire de se prémunir contre les impayés ?

Non. L’assurance loyer impayé permet au propriétaire de se prémunir contre les défaillances éventuelles de son locataire. Attention toutefois : il est impossible de cumuler cautionnement par des proches ou famille et assurance Garantie loyers impayés. Seule exception : si le locataire est un étudiant ou un apprenti, qui a généralement des revenus personnels insuffisants, la loi admet le doublon assurance garantie loyers impayés et caution de personnes physiques ou morales.

 Et si je ne dispose pas de garant ?

Ne désespérez pas ! Si vous êtes salarié du secteur privé de plus de 30 ans ou si vous avez entre 18 et 30 ans, vous pouvez peut-être bénéficier de la garantie VISALE, qui permet au propriétaire de bénéficier d’un cautionnement durant toute la durée de votre location. Enfin, il existe également un moyen pour que votre banque se porte caution. C’est la caution bancaire, qui, sous condition de bloquer le montant de 12 à 24 mois de loyers sur un compte bancaire dédié, peut rassurer le propriétaire en cas d’impayés).

Si vous êtes très intéressé par la location d’un appartement proposé par l’Agence Etoile, nos conseillers commerciaux location sauront vous aiguiller sur le meilleur mode de caution au regard de votre situation.

A lire aussi :

Loi ELAN : focus gestion locative

le bail d’habitation meublé

Le bail d’habitation non meublée

Bailleurs : sécurisez vos revenus fonciers