Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie : une rentabilité à étudier

Le dispositif Denormandie s’inscrit dans le prolongement de la Loi Pinel sur l’ancien et doit, à terme, se substituer au dispositif Cosse. Le dispositif Denormandie, portant le nom de son créateur, Julien Denormandie, est entré en vigueur le 1 ^er janvier dernier. L’Agence Etoile vous informe sur la nature de la mesure et sur les possibilités de bénéficier de l’allègement fiscal qu’il propose.

A qui s’adresse le dispositif Denormandie ?

Que vous soyez propriétaires bailleurs ou promoteurs, vous pouvez bénéficier des avantages du dispositif Denormandie. Concrètement, il s’agit d’un allègement fiscal réservé aux personnes physiques ou morales, qui souhaiteraient acheter un bien ancien et y faire des travaux pour un montant n’excédant pas 25% du coût total de l’opération.

Quelle est la vocation du dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie peut être vu comme un booster destiné à redonner vie à certains centres-villes de communes de moyenne densité de population, et dont l’immobilier manque de dynamisme, voire se détériore. Pour pouvoir bénéficier de la mesure, il faut donc réaliser cette opération dans l’une des 222 communes éligibles au dispositif Denormandie ayant signé la convention “Action Cœur de ville”, ou dans des communes engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).

D’un point de vue social, la mesure vise également à proposer aux familles aux revenus modestes un habitat décent, dans des communes faisant montre d’une volonté de dynamisme et d’attractivité évidente. En effet, le dispositif Denormandie prévoit un encadrement des loyers qui seront plafonnés, de manière à garantir l’accessibilité au logement pour les ménages aux revenus modestes.

A titre indicatif, voici les plafonds des revenus des ménages pouvant prétendre louer un logement soumis au dispositif Denormandie :

Enfin, si vous êtes propriétaire bailleur, ce tableau vous permettra de calculer le loyer que vous pourrez demander (exprimé en euro/m2), en fonction de la situation géographique du bien.

Quelle réduction fiscale du dispositif Denormandie ?

En louant le bien sur lequel ils ont fait réaliser des travaux, les propriétaires bailleurs résidant en France ou les promoteurs nationaux se voient proposer une réduction d’impôts s’ils louent leur bien vide, en longue durée, c’est-à-dire pour 6, 9 ou 12 ans. Le principe est simple : plus la location est longue, plus l’exonération fiscale est élevée.

L’arrêté du 6 mars 2019 relatif à la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif détaille la mesure.

Quels sont les travaux éligibles au dispositif Denormandie ?

Attention : tous les types de travaux ne sont pas éligibles à réduction fiscale. Le propriétaire bailleur ou le promoteur souhaitant s’engager dans une opération entrant dans le champ du dispositif Denormandie doit respecter trois conditions :

• 1 ^ère condition : que les travaux s’élèvent à 25% du coût total de l’opération. Ainsi, pour l’achat d’un logement de 150 000 euros, le propriétaire bailleur ou le promoteur doit s’engager à réaliser 37 500 euros de travaux.
• 2 ^ème condition : que les travaux permettent une amélioration des performances énergétiques du logement d’au moins 30%
• 3 ^ème condition : Si la 2 ^ème condition n’est pas remplie, le propriétaire bailleur ou le promoteur doit s’engager à réaliser au moins deux types de travaux parmi les cinq suivants : changement de la chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.

Attention toutefois. Cette mesure s’inscrit dans des budgets très normés. Ainsi, vous ne pourrez pas acheter un bien à n’importe quel prix. En effet, le plafond des dépenses pris en charge ne doit pas excéder 300 000 euros.

Ainsi, si vous achetez un logement 400 000 euros et que vous faites réaliser 100 000 euros de travaux, l’aide allouée ne sera pas calculée sur la base des 500 000 euros réellement dépensés, mais sur le plafond de 300 000 euros. Cela s’explique par le fait que les loyers sont encadrés et qu’il ne doit pas y avoir de fortes disparités entre le standing de l’appartement mis en location et le loyer correspondant.

Comment bien choisir le bien soumis au dispositif Denormandie ?

Avant de se lancer dans un investissement locatif régi par le dispositif Denormandie, il convient de se poser les bonnes questions, et en particulier trois :

• 1^ère question : Dans quelle ville dois-je acheter ?

Sur les 222 communes pré-citées, toutes ne se valent pas. La raison tendra donc à privilégier les communes où la demande d’habitation est forte, la démographie dynamique et les infrastructures développées. En effet, rappelez-vous que le bénéfice de la mesure passe par la location effective du bien. Ainsi, même si vous achetez un bien et y faites réaliser 25% de travaux, s’il reste vacant, vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction fiscale. Une bonne connaissance du marché locatif s’avère donc un préalable avant de se lancer dans une telle opération. Les chargés de transaction de l’Agence Etoile sauront vous conseiller sur le meilleur bien à acheter pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif.

• 2 ^ème question : Quel est le meilleur emplacement pour acheter mon bien ?

Même si le dispositif Denormandie concerne uniquement les biens anciens des centres-villes, certains quartiers, certaines rues, sont plus prisés que d’autres. Il importera donc de choisir le bien à acheter en fonction de son attractivité, ceci pour optimiser ses chances de le louer au meilleur prix. Par ailleurs, dès l’achat, il est stratégique de penser à une éventuelle revente dans quelques années. Choisir avec l’aide d’un professionnel comme ceux de l’Agence Etoile vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté.

• 3 ^ème question : Quel serait le rendement brut de mon opération ?

Ville par ville, vous devrez vous assurer du rendement brut de votre investissement locatif. On l’obtient en divisant le montant du loyer par le prix de revient total de l’opération. Et, dans le cas du dispositif Denormandie, des surprises ne sont pas à exclure ! En effet, il y a des cas où le fait de rajouter 25% du prix du logement pour réaliser des travaux ne rend plus l’opération rentable, puisque le prix final avoisinerait celui du neuf. Pour autant, acheter un bien ancien, même après y avoir effectué des travaux, reste un bien ancien. Et les parties communes ne sont pas refaites, donc susceptibles de se déprécier plus rapidement que dans l’immobilier neuf…

Envisager un investissement locatif régi par le dispositif Denormandie peut ainsi être une opération intéressante pour peu que l’on étudie très précisément, à la fois le projet en lui-même, mais aussi la durée de l’investissement. Dans certains cas, le dispositif PINEL, dédié à l’immobilier neuf, assurera une meilleure rentabilité locative.

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