LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : QUESTIONS

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ EN 10 QUESTIONS-RÉPONSES

Vous souhaitez acquérir un appartement, mais voulez obtenir des précisions quant à la répartition exacte des charges ? Vous venez de louer un appartement et désirez connaître le règlement qui s’applique au fonctionnement des parties privatives et communes ? Autant d’éléments présents dans le règlement de copropriété, un document majeur et spécifique à chaque copropriété. AGENCE ETOILE répond aux 10 questions les plus souvent posées sur le règlement de copropriété.

1) Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document qui est créé en même temps que la copropriété elle-même. Concrètement, c’est une sorte de “Bible” qui recense l’ensemble des règles assurant le bon fonctionnement de l’immeuble et la gestion de la vie collective pour l’ensemble des occupants (copropriétaires comme locataires).

2) Que contient le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété précise l’ensemble des droits et devoirs qui s’appliquent aux copropriétaires dans la résidence concernée. Sont également mentionnées les règles de fonctionnement de l’immeuble. On y trouve ainsi, par exemple, des informations relatives à sa destination, aux conditions d’utilisation et à l’administration des parties communes et privatives…

Sachez en outre que, depuis le 31 décembre 2002, le règlement de copropriété doit comporter le détail des quotes-parts des parties communes pour chaque copropriétaire. En général, ces informations figurent dans l’état descriptif de division, joint en annexe du règlement de copropriété. La numérotation des lots, des tantièmes ou des charges y est ainsi recensée.

Depuis 2017 et la Loi ALUR, les copropriétaires disposent désormais d’”outils” leur permettant de suivre l’évolution de leur immeuble, comme le “carnet de santé” du bâtiment ou l’épargne obligatoire en prévision à la mise en oeuvre de travaux futurs. Les syndics ont également reçu l’obligation de créer une fiche synthétique de copropriété, reprenant, entre autres, les informations contenues dans le “carnet de santé” du bâtiment. Enfin, la Loi ALUR prévoit une immatriculation de chaque immeuble sur un registre national, destinée à mieux identifier chaque immeuble et à optimiser sa gestion quotidienne.

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3) Pourquoi consulter le règlement de copropriété ?

Quel que soit son statut, copropriétaire ou locataire, consulter le règlement de copropriété peut faire sens dans plusieurs situations :

• Pour les copropriétaires : Pour connaître les usages de l’immeuble, distinguer ce qui relève des parties communes et privatives et surtout, si vous envisagez de faire des travaux dans votre appartement, savoir s’il est nécessaire de demander l’autorisation de l’assemblée générale avant de passer à l’action.
• Pour les locataires : Pour vous informer sur le règlement de l’immeuble, les règles applicables aux parties privatives et communes et surtout, le mode de répartition des charges pour le bien loué. Il incombe à votre bailleur de vous fournir des extraits du règlement de copropriété, qui peuvent être joints à votre bail.

A noter également que la consultation du règlement de copropriété peut intéresser un aspirant à l’achat d’un bien dans une copropriété. En effet, ce dernier peut, avant de signer l’avant-contrat ou l’acte définitif de vente, souhaiter connaître la description précise du ou des lot(s) qu’il entend acquérir. Cette démarche se justifie également s’il désire accomplir des travaux et savoir si ces derniers sont compatibles avec la destination de l’immeuble ou l’usage du ou des lots convoité(s).

4) Quand et comment le règlement de copropriété est-il élaboré ?

Tout règlement de copropriété se doit d’être rédigé par un professionnel juriste (avocat, notaire) ou par un spécialiste de l’immobilier (géomètre expert…). Cette élaboration doit intervenir lors de la construction ou de la division de l’immeuble en lots.

Le règlement de copropriété doit intégrer la configuration et les particularités de la copropriété, à savoir le nombre d’étages, les équipements communs, la pluralité des bâtiments, l’appartenance à un ensemble immobilier comme un lotissement, une division en volume…

Le règlement de copropriété sera ensuite publié à la conservation des hypothèques par le notaire.

5) Est-il possible de modifier un règlement de copropriété ?

Il est  possible de modifier le règlement de copropriété lors de l’Assemblée générale des copropriétaires. En fonction de la nature de la modification, les copropriétaires auront à voter et la décision ne sera entérinée qu’en cas de majorité simple, double majorité ou majorité absolue.

Ainsi, par exemple, pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec la loi, un vote des copropriétaires à la majorité simple suffit (majorité des copropriétaires présents ou représentés).

Pour vendre des parties communes ou pour changer la destination de l’immeuble, des parties privatives ou leurs conditions d’utilisation, l’unanimité est requise.

Enfin, pour modifier l’utilisation des parties communes ou privatives, la double majorité est nécessaire (la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voies)

A lire  : Les règles de majorité en assemblée générale

6) Qui assure le respect du règlement de copropriété ?

Le syndic de copropriété est en charge de cette mission. Il veille au respect des dispositions du règlement de copropriété par les occupants de l’immeuble. Ainsi, par exemple, si un copropriétaire ou un locataire fait trop de bruit, le syndic aura en charge de lui adresser un avertissement, en lui rappelant la clause relative à l’occupation paisible de l’appartement et son obligation de ne pas perturber la quiétude des autres occupants. A noter que les copropriétaires bailleurs peuvent se trouver responsables d’une nuisance commise par leur locataire.

7) Où peut-on consulter le règlement de copropriété ?

Lorsque vous achetez votre appartement, un exemplaire du règlement de copropriété vous est remis. Mais, si vous le perdez, vous pouvez toujours contacter votre syndic qui vous en adressera une copie ou vous communiquera la marche à suivre pour vous rendre sur son Extranet, où le règlement de copropriété est enregistré. Enfin, vous avez également la possibilité de demander au service de publicité foncière l’envoi de votre règlement de copropriété, après communication de votre part du document Cerfa idoine et du paiement d’une somme de 30 euros.

8)  Que faire si je remarque une irrégularité sur mon règlement de copropriété ?

Concrètement, vous n’avez rien à faire de particulier. En effet, si le règlement de copropriété est réputé s’imposer à tous à condition d’être licite, les dispositions qui pourraient ne pas l’être sont réputées non écrites et censées ne jamais avoir existé.

9) Est-il possible qu’une copropriété ne dispose pas d’un règlement de copropriété ?

Il est possible qu’une copropriété ait “omis” d’établir un règlement. Mais il est toujours préférable d’en posséder un, pour fixer une fois pour toutes ses us et coutumes et ne pas être pris au dépourvu en cas de vente par un copropriétaire, par exemple. Ainsi, si tel est le cas, le syndic doit voter son établissement à la double majorité, c’est-à-dire que les copropriétaires doivent représenter au moins les deux tiers des voix. Si ces derniers ne parviennent pas à un accord, il est possible de saisir la justice. C’est alors le Tribunal de Grande Instance qui sera compétent. Les frais de justice seront alors divisés par le nombre de copropriétaires en fonction de leur quote-part. Le TGI ou les copropriétaires désigneront alors un syndic lors d’une Assemblée générale qui pourra être organisée à cet effet.

10) Quel est le rôle du syndic dans l’élaboration et la conservation du règlement de copropriété ?

Le syndic veille à la bonne application du règlement de copropriété dans l’immeuble dont il a la charge. Il est le dépositaire du document et peut donc, le cas échéant, le délivrer aux copropriétaires qui en font la demande. Il peut aussi le mettre à disposition via un Intranet dédié, après avoir communiqué aux personnes intéressées leurs codes d’accès. Si une modification doit être faite, le syndic conserve la version définitive, qui aura été établie par un professionnel juriste ou spécialiste de l’immobilier (cf. question 4). En tant que syndic à Marseille, Paris et Aix-en-Provence, AGENCE ETOILE se tient à la disposition de tous les copropriétaires voulant créer ou modifier leur règlement de copropriété. N’hésitez pas à nous contacter ou demandez un devis.