L’état des lieux locatif
Il n’existe pas de définition légale de l’état des lieux. C’est en quelque sorte la “photographie” objective d’un appartement, d’une maison, de locaux, à un instant précis. Un décret fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.
A quoi sert un état des lieux ?
L’état des lieux est obligatoire pour une location d’habitation, professionnelle ou commerciale
L’état des lieux décrit le logement ou le local et constate son état de conservation.
On distingue l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
Il est primordial d’établir chacun d’eux et de les annexer au contrat afin d’éviter un quelconque conflit entre le bailleur et le preneur.
A l’entrée, l’état des lieux sert à constater que le bailleur a rempli son obligation de délivrance. A la sortie, il sert à constater que le locataire a rempli ses obligations à savoir : entretretenir et ne pas transformer ni dégrader les lieux loués .
Quel est le contenu de l’état des lieux ?
L’état des lieux comporte au moins les informations suivantes :
1. A l’entrée et à la sortie du logement :
a) type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie
b) date d’établissement
c) localisation du logement
d) nom ou dénomination des parties et domicile ou siège social du bailleur
e) Le cas échéant, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
f) Le cas échéant, relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie
g) détail et destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun
h) pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations, de réserves et illustré d’images
i) signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
2. A la sortie du logement :
a) adresse du nouveau domicile du locataire
b) date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
c) éventuellement, évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée
Les états des lieux d’entrée et de sortie sont complétés par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.
Il faut également décrire l’état des parties extérieures et des locaux accessoires dont le locataire a la jouissance (jardin, cave, garage…).
Quand doit être dressé l’état des lieux ?
L’état des lieux d’entrée est établi avant l’emménagement du locataire lors de la remise des clés et de l’attestation d’assurance multirisque habitation.
L’état des lieux de sortie est établi après le déménagement du locataire lors de la restitution des clés.
L’état des lieux peut-il être complété a posteriori
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement.
Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.
En cours de bail, l’état des lieux d’entrée peut également être complété, avec l’accord des parties, pour tenir compte de l’évolution de l’état du logement suite à la réalisation par le bailleur de travaux ou de réparations ou suite à l’exécution par le locataire de travaux ayant fait l’objet d’une clause expresse dans le contrat de location ou dans un avenant.
Quelles suites sont données à l’état des lieux ?
Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et celui de sortie et de distinguer :
– ce qui relève de la vétusté et qui ne peut donc pas être imputé au locataire
– ce qui relève d’un défaut d’entretien et qui est imputable au locataire après application d’un abattement pour vétusté
– ce qui relève de la dégradation volontaire ou accidentelle.
Si des désordres sont constatés, et en cas d’accord en fin d’état des lieux, le bailleur ou son représentant, et le locataire, signent un état des détériorations qui permettra de chiffrer le coût des réparations qui viendra s’imputer sur le dépôt de garantie du locataire.
Qui paie l’état des lieux ?
Les honoraires d’état des lieux d’entrée établis par un professionnel mandaté sont partagés entre le propriétaire et le locataire.
Toutefois, la part imputée au locataire ne peut être supérieure à 3 € par mètre carré de surface habitable et à la part réclamée au propriétaire pour l’établissement de cet acte.
Si l’état des lieux ne peut être établi de manière amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat (art. 3-2 loi du 6 juillet 1989).
Le bail ne peut pas prévoir d’honoraires d’état des lieux de sortie à la charge du locataire (art. 4 k de la loi du 6 juillet 1989).
Le partage des honoraires d’état des lieux de sortie entre le locataire sortant et le propriétaire bailleur n’est possible que si les parties donnent au professionnel un mandat commun de le réaliser.
Que faire en cas de litige ?
La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs à l’état des lieux.
Elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire.
L’état des lieux avec un professionnel gestionnaire locatif
Confier l’établissement de l’état des lieux à un professionnel est une décison pleine de sagesse car cet acte est essentiel dans la relation entre le bailleur et son locataire
Le professionnel dispose tout d’abord d’un logiciel pour remplir l’état des lieux et lui annexer des photos, qui sont indispensables pour refléter l’état du bien.
Le professionnel gestionnaire locatif établit également le “pré-état des lieux”, un constat de l’état des lieux à titre purement indicatif, avant l’établissement de l’état des lieux final lors de la restitution des locaux par le locataire. Il a uniquement pour but d’informer le locataire sur les réparations, les remises en état, les remplacements d’éléments et les prestations d’entretien à entreprendre dans le logement et le coût éventuel des travaux et réparations locatives fixées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui resteraient à sa charge lors de son départ du logement.
La restitution du dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie
Le propriétaire ou son mandataire dispose d’un délai d’un mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie. Si certaines détériorations dues à un usage anormal du logement par le locataire nécessitent des travaux, le propriétaire ou son gestionnaire locatif peut prélever des fonds sur le montant du dépôt de garantie afin d’effectuer ces travaux.
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