Comprendre le prix des charges de copropriété

C’est bientôt le moment des assemblées générales de copropriété et le bilan des charges annuelles. Comprendre le prix des charges de copropriété est un aspect essentiel de la vie en communauté dans un immeuble collectif. Elles couvrent une variété de dépenses liées à l’entretien et à la gestion des parties communes. Leur coût peut varier considérablement d’un immeuble à l’autre. Dans cet article, Agence Etoile explore les éléments qui influencent le prix des charges de copropriété et vous donner quelques conseils pour mieux les gérer

 Qu’est-ce que les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété regroupent toutes les dépenses liées à la gestion et à l’entretien des parties communes d’un immeuble. Elles sont divisées en quatre grandes catégories :

• Les charges liées à la gestion de l’immeuble : impôts, assurances, honoraires du syndic, frais de concierge ou d’entreprise de nettoyage, dépenses d’électricité pour les parties communes, consommation d’eau lorsqu’il n’a pas été installé de compteurs individuels, frais de procédure et paiement d’indemnités mises à la charge du syndicat. Ce sont les « charges générales », tous les lots y participent.
• Les dépenses de fonctionnement ou d’entretien, de remise en état, de remplacement, de mise en conformité des services collectifs et éléments d’équipement communs, c’est-à-dire chauffage central collectif, ascenseurs, antennes collectives TV, interphone, vidéophone. Ce sont les « charges spéciales », réparties en fonction du critère de l’utilité.
• Les charges individualisées, lorsque des compteurs d’eau, chaude et/ou froide, ou des compteurs de calories ont été installés. Les frais sont alors répartis aux consommations relevées aux compteurs, et non plus en fonction des tantièmes.
• Les provisions pour travaux futurs (fonds de réserve, fonds de travaux).

Pourquoi les charges de copropriété varient-elles d’une copropriété à l’autre ?

Les charges de copropriété varient d’un immeuble à l’autre en fonction des équipements : chauffage collectif, ascenseur, gardiennage. Dans les zones urbaines, les charges peuvent être plus élevées en raison de services ou d’ infrastructures plus développés. Un grand immeuble avec de nombreuses unités a des charges moins élevées par appartement, car les coûts sont répartis entre plus de copropriétaires.

L’âge des copropriétés conditionnent aussi le prix des charges. Ainsi, dans les copropriétés construites avant 1958, les charges annuelles sont environ 30 % moins élevées que dans les résidences construites entre 1959 et 1974. Et aussi de 9 % en moins que dans celles édifiées après 1975.

Quel prix pour les charges de copropriété ?

Le budget logement est le premier poste de dépenses des français et en constante évolution (23 % de leur budget en 2020, 26,7 % en 2022), contre 13 % pour la santé et 10 % pour l’alimentation.

Le prix des charges s’échelonne à Paris dans une moyenne de 2.800 € à 3.700 € par an pour un 70 m2, suivant les équipements de l’immeuble. A noter qu’il faut considérer, toujours à Paris, que l’effort annuel pour budgéter les travaux d’entretien lourd dans un immeuble ancien se situe suivant leur nature entre 20 et 35 % des charges annuelles.

Toujours si l’on prend l’exemple d’un appartement de 70 m2 (Carrez), les charges représentent en moyenne, par an, 2.150 € à Nice, 1.800 € à Marseille ou encore 1.400 € à Bordeaux.

De façon générale, vous pouvez vous baser sur ces plafonds du coût des charges annuel : à Paris 35 €/m2 pour un immeuble ancien sans équipement, 28 €/m2 en province ; ajouter 45 % en cas de chauffage collectif, 10 % en cas d’ascenseur, et encore 10 % si immeuble avec gardien.

En 2023, les charges de copropriété en Île-de-France ont augmenté de 14 %. Cette hausse est principalement due à l’inflation, à l’augmentation des prix de l’énergie et aux dépenses d’entretien. À Paris, les charges ont augmenté de 8,5 %. Le Val-de-Marne enregistre la plus forte hausse avec 20,6 %. Malgré le bouclier tarifaire, les coûts demeurent préoccupants, surtout pour les copropriétés chauffées collectivement.

Comment gérer les charges de copropriété ?

Assurez-vous que le budget prévisionnel prend en compte toutes les dépenses à venir. Participez aux assemblées générales pour discuter et approuver les dépenses. N’hésitez pas à poser des questions sur les coûts et à demander des devis pour les travaux. Constituez un fonds de travaux conséquent pour les travaux futurs afin d’éviter des appels de fonds imprévus. Restez en contact avec le syndic, restez informé des projets pouvant affecter les charges.

Les charges de copropriété peuvent sembler complexes, mais une bonne compréhension de leur fonctionnement vous permettra de mieux les gérer. En étant actif dans la gestion de votre copropriété, vous pouvez contribuer à maintenir des charges raisonnables. N’hésitez pas à vous informer, et à participer aux décisions qui concernent votre cadre de vie ! Pour la gestion de votre copropriété, consultez notre réseau d’agences.

Clara Rousseau