L’immobilier à Sydney Australie

L’Immobilier à Sydney Australie est attractif, avec un vaste éventail d’opportunités pour les investisseurs, que ce soit sur le marché résidentiel, commercial ou industriel. En voyage à Sydney, j’ai eu le plaisir de rencontrer Dean Jarman, agent immobilier du réseau Ray White de Paddington. Il a accepté de répondre à mes questions, pour le site Agence Etoile.

La demande d’immobilier à Sydney reste-t-elle soutenue ?

On a beaucoup de chances que la demande soit toujours plus forte que l’offre, ça n’a pas toujours été comme cela. C’est très spécifique au quartier de Centennial Park, à 4 kilomètres de la City. Mon équipe et moi-même sommes les spécialistes de proximité. Le quartier est agréable et bien desservi. Le marché est idéal pour organiser des ventes aux enchères. La moyenne d’inscription pour une vente aux enchères est de à 3 à 6 prospects.

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Quel est l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur le marché immobilier à Sydney ?

Clairement, pas grand-chose.

Il y a deux raisons qui font bouger le marché : l’une est la perception des gens, l’autre est ce qu’il se passe dans la réalité.  Les gens peuvent perdre confiance dans le marché et arrêter d’acheter. Alors, le marché se bloque. L’exemple, c’est la crise financière de 2008.  En Australie, quand la crise a commencé, les marchés australiens n’ont pas du tout été affectés. Par contre, les gens ont perdu confiance et le marché s’est contracté. En ce moment, malgré la hausse des taux d’intérêt, le marché résidentiel reste dynamique parcequ’il y a pénurie de stock et que la demande est forte. La confiance dans l’immobilier résiste. De ce fait, les prix se maintiennent même si nous subissons depuis le mois de mai 2023, treize hausses mensuelles des taux d’intérêt.

Les propriétaires commencent à vendre surtout des produits d’investissement. Sur les sept propriétés vendues cette semaine, ce ne sont que des biens qui étaient loués. Les propriétaires vendent parceque ça leur coute trop cher avec la hausse des taux. (En Australie, les taux sont fixes les deux premières années, puis deviennent variables – NDLR)

Quelle est la durée moyenne des emprunts ?

En Australie, la plupart des emprunts sont sur 30 ans. Mais la pratique bancaire a changé depuis 2019 avec le Responsible Lending Act. Avant 2019, les banques australiennes prêtaient facilement et maintenant elles sont plus responsables.  Cela devient difficile d’obtenir un prêt sur 30 ans parceque les banques ne prêtent que sur 20 ans en fonction de l’âge de l’emprunteur.

Comment estimez vous le prix de vente d’un bien immobilier ?

Nous regardons la logique derrière la vente, les propriétés vendues récemment, la composition du bien , son état, son environnement. Mais en réalité personne ne sait combien chaque propriété va se vendre. Nous réalisons une estimation, en parlons avec le vendeur. En fonction des visites, nous prenons le pouls des acheteurs. Les acheteurs sont très sensibles à ce qui s’est vendu dans le quartier. C’est très important d’écouter le marché. Il faut savoir poser les bonnes questions.

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Quand proposez-vous au vendeur d’organiser une vente aux enchères ?

Dans le cas où la demande est supérieure à l’offre, nous proposons toujours la vente aux enchères. Selon moi, le prix issu de la vente aux enchères est le vrai prix du marché. C’est le principe de l’offre et de la demande et on peut dire que l’on est vraiment au juste prix.

Si on n’arrive pas au prix de réserve, on peut négocier avec le vendeur et l’acquéreur Celui qui a la plus haute enchère, sous le prix de réserve, a une priorité pour négocier à l’amiable.

Comment fixez-vous le prix de mise en vente et le prix de réserve ?

C’est le vendeur qui fixe son prix de réserve, le prix de départ d’enchères. Le montant de la mise à prix, le guide price, ne peut pas être inférieur à 10 % du prix de réserve, c’est en général le montant de notre évaluation.

Quelle sont les garanties pour le vendeur si l’acquéreur n’obtient pas son prêt ?

L’acquéreur présente toujours un pré-accord de sa banque pour financer son acquisition ; Lorsqu’il s’inscrit pour participer aux enchères, il renonce à toute condition suspensive. Il s’engage à déposer 5 à 10 % du prix de vente en acompte. Cet acompte, le deposit, est déposé sur un compte au nom du vendeur qui lui rapporte intérêt. S’il advenait qu’il n’obtienne pas son prêt, il perdrait son acompte.

Dans quelle durée la vente définitive est-elle signée ?

C’est un notaire qui réalise le transfert de propriété. Il faut compter environ un mois pour réaliser la vente définitive et que le vendeur reçoive le prix de la vente.

Propos recueillis par André Perrissel avec la collaboration de Julie Walter