Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux

Le législateur français excelle dans la multiplication des lois. A chacune ses acronymes. En matière de copropriété, les florilèges ne se comptent plus : Loi ALUR,  Loi Climat et Résilience, DPE, DTG, PPPT, PPT… Les contraintes s’accumulent et les copropriétaires ont du mal à suivre.  Comment s’y retrouver dans l’accumulation des contraintes pour la réhabilitation technique et la rénovation énergétique des copropriétés ? Agence Etoile vous en dit plus, en 5 étapes.

Etape 1 – Le vote du prestataire en charge du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Le syndic, en concertation avec le Conseil Syndical, doit proposer au vote des copropriétaires la réalisation d’un PPPT incluant le nouveau DPE collectif. Les délais obligatoires pour ce projet et les diagnostics sont concomitants.

L’assemblée générale de copropriété va donc désigner un prestataire expérimenté et qualifié. Ce prestataire est un bureau d’études, un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier. Il doit justifier de compétences réglementairement fixées dans le Code de la construction et de l’habitation.

Le vote pour désigner ce prestataire est effectué à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965.

Le fond de travaux disponible est utilisable pour financer le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.

En cas de travaux urgents, le conseil syndical peut valider la mission, à la condition que le son coût entre dans le budget d’entretien courant alloué au Conseil syndical.

Etape 2 – La réalisation du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) de la copropriété

Le DPE collectif a pour objectif d’évaluer la faisabilité d’opérations de rénovation énergétique.

Ce document doit répondre aux questions suivantes :

• Quelles sont les caractéristiques du bâtiment, des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude, éclairage… ?
• Quel est le montant des dépenses annuelles d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre ?
• Quelle étiquette énergétique ?

Cette documentation rassemblée, le DPE collectif indique la performance énergétique de la copropriété. Il pose également un ensemble de recommandations afin d’améliorer ces performances.

Etape 3 – L’élaboration du Diagnostic Technique Global (DTG)

Le DTG n’est pas obligatoire. Il vient en complément du DPE collectif pour présenter une vision précise des travaux à réaliser. Il évalue sommairement la liste et le coût des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble dans les dix prochaines années

Etape 4 – Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Le PPPT est obligatoire dès 2025 pour l’ensemble des copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation.

Il détermine, à partir du DPE collectif et du DTG, s’il a été réalisé :

• La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
• Le niveau de performance que les travaux listés permettent d’atteindre
• Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
• Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux doit permettre à chaque copropriété de disposer d’un répertoire des travaux à réaliser et des opportunités énergétiques à mettre en œuvre, avec leurs coûts, leur urgence et leur retour sur investissement.

Il est présenté à la première assemblée de copropriété qui suit son élaboration ou sa révision.

En cas de vente d’un lot, le rapport PPPT s’ajoutera à la liste des documents à remettre à l’acquéreur chez le notaire.

Lorsque le projet de plan conclut à la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux (majorité de l’art. 25).

Etape 5 – Le vote du Projet de Pluriannuel de Travaux (PPT)

Le PPT est un plan des travaux collectifs projeté sur 10 ans. Son but est d’anticiper les gros travaux de rénovation de l’immeuble (toiture, ravalement), l’entretien des parties collectives ou des équipements communs, ou l’amélioration de l’efficacité énergétique.

Le plan pluriannuel de travaux est alors composé par :

• La liste des travaux destinés à rénover l’immeuble avec leur priorité,
• Le coût de ces travaux, évalué approximativement,
• Le retour sur investissement des travaux de rénovation énergétique,

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété la question de l’adoption du PPT, qui est lui-même tout ou partie du PPPT. Le PPT est voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité l’article 25).

Avec ce PPT, les copropriétaires votent simultanément la provision annuelle du fonds de travaux, à hauteur au minimum de 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté (sans que cela puisse être inférieur à 5 % du budget de la copropriété).

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux : quelles exceptions ?

Lorsque le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les dix prochaines, la copropriété est exemptée.

Quelles sanctions en cas de non-réalisation du PPPT ?

Si la copropriété ne réalise pas son PPPT ou si elle n’adopte pas un PPT permettant de garantir la sauvegarde de l’immeuble , deux types de sanctions seront possibles :

• L’administration pourra élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, en lieu et place du syndicat des copropriétaires, et à ses frais.
• Les copropriétaires bailleurs s’estimant lésés par l’absence du PPPT pourront se retourner contre le syndicat des copropriétaires et demander réparation.

Cet éclairage en 5 étapes vous éclairera, je l’espère, dans cette multiplication des obligations. Ce sont des contraintes et des coûts supplémentaires. Compter un budget de 3.000 à 8.000 € pour la réalisation du DPE collectif et du PPPT suivant la taille de la copropriété. Ces frais peuvent faire l’objet de subventions. Par exemple, l’Agence Parisienne du Climat subventionne le DPE collectif et le PPPT à hauteur de 5.000 €.

Pour les copropriétaires et le syndic, le PPPT a vocation d’être un outil pour anticiper les travaux à engager sur les 10 ans à venir, gérer les fonds de travaux et optimiser la valorisation de l’immeuble.

André Perrissel