5 conseils pour fixer le prix de votre logement
Votre famille s’agrandit et vous souhaitez vendre votre petit trois-pièces au profit d’un logement plus grand ? Mais vous souhaitez avoir une idée précise de son prix de vente? L’Agence Etoile vous donne cinq conseils pour fixer objectivement le prix de vente de votre logement.
Conseil n°1 : pour fixer votre prix de vente consultez les annonces
Depuis quelques années, les sites spécialisés en immobilier se sont multipliés. Pour le vendeur, ils revêtent une importance particulière. Grâce à eux, vous pouvez en effet avoir une idée du prix auquel vous pouvez vendre votre logement. Il vous suffit pour cela de sélectionner des critères comparables à celui de votre bien dans le même secteur géographique. Attention toutefois ! Cette méthode n’est pas fiable à 100 % car il s’agit de prix demandés et non des prix de vente.
Si vous êtes bailleur, une autre solution plus sûre consiste à vous baser sur le loyer mensuel que vous percevez. Divisez-le par un taux de rendement correct, comme 4 % par exemple. Par exemple, vous obtenez un prix de vente de 150 000 € avec 500 € de loyer mensuel (500 x 12/4%).
Malgré cela, il est tout de même être compliqué d’évaluer la valeur de son bien immobilier seul. D’abord parce qu’il faut raisonner en surface Carrez. Or, le calcul précis de cette dernière est loin d’être aisé pour un particulier. De plus, selon les critères spécifiques de votre bien, le prix médian peut être revu à la hausse ou à la baisse. Et ce, dans des proportions parfois importantes. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée côté rue, la décote peut atteindre 25 %. Pour un premier étage, comptez au moins 10% % de décote. Par ailleurs, selon l’ampleur des travaux à effectuer, votre bien pourra perdre entre 10 à 30 %. En revanche, si votre appartement possède une terrasse ou un jardin, la plus-value peut être importante. Comptez 15 %, voire 20 % s’il offre une belle vue (sur mer, sur un monument etc).
Conseil n° 2 : affinez votre recherche en consultant des bases de données plus fiables
Si vous voulez obtenir des données plus fines, vous pouvez consulter la base de données des notaires. Ces dernières recensent en effet les ventes signées par acte authentique. Mais gardez à l’esprit qu’il y a toujours un délai de trois mois entre le prix de vente et le prix réellement affiché sur cette base. Il s’agit toutefois d’une source fiable. Ces informations sont disponibles sur les sites Paris.notaire (pour l’Île-de-France) et Immoprix en région. Sachez également que le logiciel Patrim est accessible depuis le site des impôts. Lui aussi, vous offre des exemples de ventes réalisées au cours des derniers mois. Il vous permet également de réaliser l’évaluation de votre bien en ligne grâce à son simulateur de prix de vente.
Si vous souhaitez connaître le prix du mètre carré dans votre ville ou quartier, cliquez ICI
Conseil n° 3 : adressez-vous à une agence pour déterminer le prix de vente de votre logement
Votre agent immobilier de proximité dispose des données du secteur et établit un état de valeur Confiance sous 48 heures avec une estimation fiable basé sur des données objectives (biens en vente, biens vendus, stocks, état de la demande, emplacement, équipements et état d’entretien du bien). La valeur d’une estimation est d’environ 300 €, souvent offerte dans le cadre de la commercialisation du bien par l’agence.
Consulter une agence immobilière est encore plus vrai si votre bien est atypique, car dans ce cas, l’expertise d’un professionnel est vraiment nécessaire. Prudence toutefois quant au choix de l’agence. Certaines sont en effet enclines à surévaluer le bien pour décrocher un mandat de vente. D’autres préfèrent jouer la carte de la prudence et sous-évaluent légèrement l’estimation des biens pour attirer le plus de clients.
Dans le cas d’une succession, d’un redressement fiscal ou d’une séparation, vous aurez besoin d’obtenir une expertise, vous opterez pour les services d’un expert en évaluation immobilière. Choisissez un expert affilié par exemple à la FNAIM. Ses honoraires vous coûteront entre 600 et 1000 € . Mais vous recevrez un certificat, non plus d’estimation, mais d’expertise.
Depuis 1953, que vous souhaitiez vendre ou acheter un bien immobilier, l’Agence Etoile vous accompagne dans votre projet. Son réseau, en région PACA ou à Paris, vous propose une évaluation stricte et objective de votre bien à vendre.
Il existe toutefois une situation spécifique : si vous vendez un appartement que vous louez. Dans ce cas, votre locataire dispose en effet d’un droit de préemption qui lui permet de l’acquérir en priorité. Pour ce faire, il dispose de deux mois après réception de votre offre. S’il accepte, la vente doit être réalisée dans les deux mois suivant son acceptation, voire quatre mois si ce dernier a recours au crédit.
Conseil n° 4 : intégrez toutes les surfaces annexes
Si vous possédez des sous-sols, combles aménageables, balcons, terrasses… ces surfaces doivent être comptabilisées dans la surface globale. Toutefois, elles se voient affectées de coefficient moyen. Pour pouvoir prendre en compte ces surfaces, les coefficients sont les suivants :
- sous-sol aménagé 0,3
- combles aménageable 0,3
- surface mansardée 0,5
- balcon 0,3
Ainsi, pour un balcon de 10 m², comptez 3 m² supplémentaires à votre surface habitable.
Conseil n° 5 : attention au prix psychologique !
Comme il est très courant de négocier les prix autour de 3 à 5 %, vous pouvez majorer le prix de vente du même pourcentage. Si votre marché est très dynamique ou haussier, n’hésitez pas à aller jusqu’à 8 à 10 %, surtout si votre logement est en très bon état.
Toutefois ne soyez pas trop gourmand. Un prix trop élevé diminue forcément l’attrait pour le bien considéré. Vous risqueriez de passer à côté de propositions, faute d’avoir surestimé la valeur de votre bien.
C’est la raison pour laquelle faire confiance à un agent immobilier pour évaluer votre bien reste la solution de sagesse. Le professionnel vous recommandera très certainement d’afficher un prix fixe, sans pour autant être trop arrondi. Par exemple, 248 000 € au lieu de 250 000 €. En effet à 250 000 €, vous risquez de donnez l’impression d’avoir déterminé le prix de manière hâtive et approximative. Et vous prêtez le flanc à une négociation trop forte.
Sachez enfin qu’il existe des prix psychologiques à ne pas dépasser. Ainsi, pour un même bien, une évaluation à 248 000 € sera toujours plus acceptée qu’à 250 000 et a fortiori à 252 000 €. En effet, avec ce dernier prix, vous perdrez toutes les familles ayant un budget maximal de 250 000 €.
Vous avez besoin d’aide pour fixer le prix de vente de votre bien immobilier à Paris ou en PACA ? Votre Consultant du réseau Agence Etoile se rend à votre domicile pour en étudier en détails tous les critères. Il vous donne alors un prix du marché indispensable pour commercialiser votre projet de vente aux meilleurs conditions et dans les meilleurs délais.
Affilié à la FNAIM, le réseau des agences Etoile est reconnu depuis plus de 70 ans pour sa rigueur et son extrême connaissance de l’immobilier parisien et méridional.
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