Tout sur les diagnostics immobiliers en location

Vous souhaitez louer un bien immobilier et vous ne savez pas quels diagnostics réaliser ? Sachez que si certains sont effectivement obligatoires, d’autres sont à effectuer seulement dans des cas précis. Dans tous les cas, il faudra les remettre à votre locataire lors de la signature du bail. L’Agence Etoile vous informe sur l’ensemble des Diagnostics immobiliers à réaliser.

Les diagnostics immobiliers obligatoires en location

Lorsque vous louez une maison ou un appartement, deux diagnostics vous sont imposés. Il s’agit de :

• L’état des risques et pollutions (ERP) : Il recense l’ensemble des risques éventuels auxquels est exposé le logement. Il peut s’agit, selon le cas de risques naturels, miniers, technologiques, sismiques… Il est valable 6 mois et doit être joint au bail.
• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). : Remanié à l’automne dernier, le DPE évalue la performance énergétique d’une maison ou d’un appartement proposé à la location. Le DPE a recours à des lettres pour identifier les logement respectivement peu énergivores (A) à très énergivores (G). Son mode de calcul est désormais simplifié et unifié.

Ces deux diagnostics sont à réaliser dans tous les cas. Toutefois, d’autres, inhérents à la superficie et/ou à la date de la construction du bien, peuvent s’avérer nécessaires.

Les diagnostics immobiliers spécifiques en location

• Le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP): Si votre logement a été construit avant 1949, vous devez tenir à la disposition de votre locataire le CREP. C’est d’ailleurs aussi le cas si vos désirez vendre votre logement. Concrètement, il s’agit d’un document qui mesure la concentration en plomb dans la maison ou l’appartement. Il s’agit donc d’identifier d’éventuelles tracesde plomb et de constater l’état de conservation du bien. Ce document est important, notamment pour comprendre certaines dégradations du logement. C’est aussi le seul moyen de repérer les situations de risque de saturnisme chez les enfants. Le CREP est valable 6 ans (ou illimité s’il est négatif).
• Le Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP) : Si le logement a été construit avant le 1^er juillet 1987, vous devez fournir à votre futur locataire (ou acheteur) le DAPP. Le DAPP permet de repérer les matériaux contenant de l’amiante dans la maison ou l’appartement. Mais il est aussi utilisé pour préciser l’état de conservation des matériaux amiantés. Il est valable 3 ans à compter de son édition (et sa valeur est illimité si le DAPP est négatif).
• Le Diagnostic électricité et/ou gaz : Si les installations ont plus de 15 ans, vous devez fournir à votre locataire le Diagnostic Electricité/ Gaz. Issus de la loi ALUR, ils concernent tous les logements, vides ou meublés. Ils doivent être réalisés, à l’intérieur du logement loué par des professionnels agréés.

Ainsi, selon la date de construction de votre logement, vous devrez fournir au minimum deux diagnostics, et au maximum 6.

Un diagnostic facultatif : la surface habitable

Par ailleurs, vous pouvez profiter de ces diagnostics pour établir précisément la surface habitable de votre logement. Aussi appelée Loi Boutin, l’établissement de la surface exacte vous permet de louer au juste prix votre logement. Sachez toutefois que ce diagnostic n’est est pas vraiment un. En effet, vous n’avez aucune obligation de le fournir une pièce lors de la signature du bail. Toutefois, si votre locataire est confronté à un problème lié à la surface utile du logement, vous courrez des risques. Le plus courant étant de vous voir condamné à une réduction du montant du loyer. Ainsi, si la superficie réelle du bien dépasse de 5% celle annoncée, votre locataire pourra obtenir la révision du loyer.

Pour établir tous ces diagnostics, vous devrez faire appel à des professionnels reconnus avec les tarifs négociés par votre agent immobilier. L’Agence Etoile possède également un réseau de professionnels partenaires en région Sud et à Paris. Selon le lieu où se situe le bien à louer, nos conseillers vous mettront en contact avec les meilleurs interlocuteurs.

Les diagnostics immobiliers : qui paye ?

Dans la mesure où vous, bailleurs, cherchez à louer votre logement, il vous appartient de commander ces diagnostics. Selon leur nombre et la superficie du logement concerné, la note peut varier. Comptez entre 200 euros pour un petit studio neuf à 600 euros pour une grande maison en meulière. Cela dit, si vous déclarez vos revenus au régime réel, vous pouvez déduire le coût de ces diagnostics.

Le locataire n’a à sa charge que l’entretien courant, les travaux de réparations et de dégradations éventuelles. Le décret du 26 août 1987 dresse la liste exhaustive des réparations ou remplacements qui lui incombent.

Du nouveau concernant le DPE

Déjà modifié en juillet 2021, le DPE a subi, à l’automne dernier, une nouvelle modification. En effet, un très grand nombre de logements, très énergivores, classés F ou G, a été construit avant 1975. Mais récemment, la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier (FIDI) a découvert que les consommations énergétiques de ces logements étaient surévaluées. Et ce, dans 60% des cas. C’est la raison pour laquelle la méthode a été corrigée. Ainsi établis, les DPE sont plus fiables. Mais soyez rassurés. Si vous avez fait établir un DPE durant cette période, ce dernier va être revu gratuitement. Il sera également réédité aux frais de l’Etat.

Cela étant, si votre logement est classé en F ou G, soyez vigilent. Vous ne pourrez bientôt plus le louer. A compter de 2025 pour les logements classés G, puis 2028 pour ceux classés F, la menace est bien réelle. Vous devrez alors, si vous souhaitez continuer à le louer, faire établir le DPE et, selon ses conclusions, l’ensemble des travaux nécessaires.

Sachez enfin qu’un logement non entretenu perd forcément de sa valeur. Ainsi, par exemple, un appartement classé G se vendra 6 à 18% moins cher que son homologue classé en D.

Les diagnostics immobiliers : toujours plus en faveur de la décence

La finalité des diagnostics immobiliers est d’assurer la décence du bien loué. Par « décence », on entend une absence de risque pour l’intégrité physique et sanitaire pour le locataire. Pour autant, le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement aux dernières normes électriques. La réglementation prévoit que l’installation électrique soit conforme aux normes en vigueur au moment de la construction du bien. En d’autres termes, cela signifie que le propriétaire doit seulement s’assurer que l’installation électrique fonctionne bien. Cette dernière ne doit présenter aucun caractère de dangerosité pour ses occupants.

Lorsque l’installation électrique est devenue dangereuse, il faut la remettre aux normes. Vous serez peut-être surpris d’apprendre qu’un incendie sur trois est d’origine électrique ! Pour savoir si le logement doit être remis aux normes, le DPE peut être réalisé à tout moment par un diagnostiqueur certifié. Pour ce faire, vous pouvez vous adresser à l’organisme Consuel.

Vous souhaitez louer votre bien ? Le réseau des agences Etoile, présent en région PACA et à Paris, vous accompagne dans votre projet. Contactez-nous !

Stéphanie Buitekant