Immobilier : marasme ou embellie ?

L’immobilier en France pour le 1er semestre 2021 et les perspectives : marasme ou embellie ? «L’immobilier français résiste », telle est la conclusion de la conférence de presse du Président de la Fnaim, Jean-Marc Torrollion, ce mois de juin 2021.

Avec une prévision de 4 % d’augmentation du nombre des ventes en 2021, le marché immobilier français reste particulièrement dynamique malgré les épreuves.  Cette tendance doit être nuancée dans une France à deux vitesses, entre Paris où les transactions ont chuté de 16 % depuis janvier 2020, alors que l’immobilier est resté dynamique dans les villes moyennes et les zones rurales.

« Malgré les confinements, la situation économique incertaine, la pierre apparaît comme un investissement fiable et pérenne. L’immobilier, seul actif dont la volatilité est faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français.» explique Jean-Marc Torrollion

Une hausse des prix significative

Les prix au 10 juin 2021 ont poursuivi leur progression, à +5,1 %, avec un taux d’inflation des prix à la consommation de 1,4 %.

Au niveau national, le prix moyen du mètre carré s’établit à 2.892 €. Plus précisément, à 3.916 € pour les appartements (+5 %), et à 2.364 € pour les maisons (+5,2 %).

La hausse des prix est significative sur les maisons, avec un regain d’intérêt depuis la crise sanitaire. comparativement, les prix au m² des maisons n’avaient augmenté que de 2,6% au 2^ème trimestre 2020 et de 1,4% au 2^ème trimestre 2019.

Paris décroche, les régions décollent

Les disparités sont fortes entre la capitale et le reste du territoire. A Paris, les prix sont en repli pour la première fois depuis plusieurs années, à -0,9 %. La valeur moyenne tombe à 10.371 € du m².

En Île-de-France, la progression reste soutenue à + 3,5 %, et 6.377 € le m² pour les appartements,+ 6,1 % et 3.566 € le m² pour les maisons.

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Les zones rurales et les villes moyennes sont les plus dynamiques

En province, les prix progressent aussi, de 5,7 % pour l’ensemble des biens.

Effet déconfinement, les citadins délocalisent leur lieu de travail en villes moyennes et zones rurales. Les prix y augmentent de 2 ,4 % pour les zones rurales et de 7,2 % pour les villes moyennes sur un an.

Quatre villes moyennes entrent au box office de l’attractivité (source Se Loger), à savoir Evreux, Tourcoing, Saint Quentin et Angers, avec chacune plus de 19 % d’augmentation des prix sur 12 mois.

Les fortes augmentations traduisent souvent un rattrapage pour des villes dont les prix étaient jusqu’à présent très bas. Pour exemple, le prix moyen d’une maison à Evreux est de 1.882 € le m² , pour 2.474 € le m² à Nîmes et 3.369 € le m² à Salon-de-Provence (source Meilleurs Agents).

Hausse des prix contenue dans les capitales régionales

Les métropoles régionales marquent le pas  (« seulement » + 3,6% d’augmentation des prix au m² sur un an), avec des disparités. Ainsi, Bordeaux, qui avait connu l’envolée enregistre une augmentation des prix au m² de 2,2 % sur un an. Lyon, Annecy, Bordeaux restent en tête des prix des capitales régionales, avec une moyenne de plus de 5.000 €/m². Juste au-dessous, à Aix-en-Provence, le prix moyen d’un appartement s’établit à 4.910 € le m².

Marseille en queue de peloton, avec une augmentation moyenne de 0,5 %, mais avec de grandes disparités entre les quartiers sud et nord. Le prix moyen pour les appartements est de 3.119 € le m², de 3.139 € le m² pour les maisons. Et le prix moyen grimpe à 4.235 € le m² pour un appartement dans le 8ème arrondissement.

« Désir de s’émanciper des grandes villes pour obtenir plus d’espace, perte de rentabilité pour les logements qui étaient mis en location notamment sur les plateformes type Airnbnb et qui ont directement été impactés par les confinements… il sera intéressant de voir dans les mois prochains si cette tendance se confirme ou non » explique Jean-Marc TORROLLION, « Assistera-t-on enfin au rééquilibrage territorial attendu depuis plusieurs années ? En tous cas, on assiste aujourd’hui clairement à une forme de «revanche» des territoires en dehors des villes, et des grandes métropoles, à rebours des tendances de ces dernières années. Ce ne sera pas sans impact. Il y aura un effet sur les prix.»

Emprunter : est-ce toujours favorable ?

Sur 15 ans, hors assurance, le taux d’intérêt moyen est de 0,95 %, taux maximum de 1,00 % . Avec une inflation stabilisée à fin juin 2021 à + 1,5 %, emprunter reste une option favorable.

Par ailleurs, le Haut Conseil de stabilité financière vient d’assouplir les critères d’obtention d’un prêt immobilier : les emprunteurs peuvent désormais s’endetter à hauteur de 35 %. La durée des crédits est étendue à 27 ans pour l’acquisition dans le neuf. Ces dispositions devraient favoriser le retour des primo-accédants sur le marché.

En qualité de conseil de nos clients vendeurs, nous favorisons les acquéreurs ayant validé la faisabilité de leur projet. Nous conseillons donc à nos clients acquéreurs de consulter leur banque et nos courtiers partenaires pour obtenir un « Passeport Emprunteur express ». Ils maximiseront leurs chances de concrétiser leur projet immobilier.

La conjoncture immobilière reste donc favorable en ce début de deuxième semestre 2021. C’est le moment de vendre et d ‘acheter pour bénéficier des taux d’intérêt encore bas. Les prix ne baissent pas, les plus-values latentes sont à des niveaux élevés. La demande reste forte. Les acquéreurs doivent se positionner rapidement sur les biens qui correspondent à leurs besoins et à leur capacité financière.

André Perrissel

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