Relations bailleurs-locataires : où en est-on ?

Relations bailleurs-locataires : où en est-on ? Sur un constat de relations propriétaires-locataires qui seraient conflictuelles, le gouvernement avait missionné en décembre 2018 le député Michaël Nogal pour présenter un projet de loi visant à améliorer les rapports locatifs. Ce projet a été enterré depuis, mais qu’en est-il aujourd’hui ?

Le constat des associations de consommateurs

La Confédération Générale du Logement (CGL) édite annuellement un baromètre des plaintes des locataires. 2.300 plaintes de locataires étaient recensées en 2019. Cela concerne notamment :

• La non-restitution du dépôt de garantie
• Les troubles de jouissance dus à la mise en location de biens en mauvais état de location
• L’imputation de charges incombant au bailleur sur le compte du locataire.

Ces plaintes sont évidemment à prendre en compte, mais 2.300 plaintes rapportées aux 39 millions de locataires en France, c’est infime.

Le constat des pouvoirs publics

Sur ce constat mis en épingle, les pouvoirs publics ont confié une mission à Michael Nogal, pour « pacifier » les relations bailleurs-locataires. La proposition de loi du député Nogal entendait mettre sous séquestre le dépôt de garantie, et créer un nouveau mandat de gestion locative qui garantirait le paiement des loyers par l’administrateur de biens.

Ce fut une levée de boucliers du côté des propriétaires-bailleurs, pour qui la mise sous séquestre du dépôt de garantie est un casus belli. Idem du côté des professionnels qui n’ont pas vocation à garantir les loyers impayés dans les conditions que prévoyaient le député Nogal, c’est-à-dire sur leurs propres deniers.

La législation française est l’une des plus progressistes en Europe pour la protection des locataires. Aller au-delà serait une marque de défiance envers les investisseurs.

Le constat des professionnels

Du côté des professionnels de l’administration de biens immobiliers, le contentieux locatif ne représente qu’un pour cent au plus de leur parc immobilier. Les loyers sont payés régulièrement, y compris durant cette période de crise sanitaire.

La gestion d’un bien immobilier est chronophage au quotidien pour un particulier. Cela nécessite des connaissances juridiques complexes et spécifiques. Il est dans son intérêt de confier cette gestion à un professionnel de l’administration de biens.

Le professionnel affranchit le bailleur des contraintes juridiques et administratives dans ses relations avec son locataire : fixation du loyer et sa révision annuelle ; vérification de la solvabilité du nouveau locataire ; sécurisation des revenus ; régularisation des charges ; gestion des sinistres d’assurance ; restitution du dépôt de garantie ; maintenance du logement dans les normes d’habitabilité.

L’administrateur de biens veille au respect des normes d’habitabilité du logement : c’est la sécurité pour le bailleur de ne pas engager sa responsabilité en cas de défaut (installation électrique ou de gaz non conforme, logement insalubre). Lorsque c’est le cas, il s’occupe des formalités du permis de louer.  Au travers du service de l’administrateur de biens, c’est aussi la protection juridique, la garantie des loyers impayés, détériorations immobilières ou vacance locative.

Pour une gestion optimale des biens immobiliers, faire appel à un administrateur de biens reste donc une des meilleures options pour l’investisseur locatif.

Les frictions entre propriétaires et locataires concernent, certes, quelques litiges afférant à la restitution des dépôts de garantie, à l’entretien des biens immobiliers, à des imputations de charges irrégulières, ou au défaut de paiement des loyers. Mais ces litiges apparaissent le plus souvent dans les relations directes entre bailleurs et locataires, beaucoup moins lorsqu’un professionnel «sachant» conseille le bailleur.

Le constat et les propositions de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM)

L’investissement immobilier et le marché de la rénovation de l’habitat représentent une part non négligeable de l’activité économique. Plus de 5 millions de français sont locataires du secteur privé, pour 4 millions dans le public. Et les besoins de logements locatifs ne cessent d’augmenter.

Le risque est une pénurie de logements locatifs – et une forte tension sur les prix.  Lorsque la balance législative est déséquilibrée au détriment des bailleurs, cela les décourage d’investir ou d’entretenir leur patrimoine.

La FNAIM émet cinq propositions phares en faveur de l’investissement locatif :

• Revenir au cumul du cautionnement avec une assurance de garantie des loyers impayés ;
• Rétablir dans les baux la clause pénale en cas d’impayé de loyer ;
• En parallèle du droit du locataire pendant 10 jours, de compléter l’état des lieux d’entrée, donner au bailleur le droit, pendant 10 jours, de compléter l’état des lieux de sortie ;
• Pour les logements acquis avec un locataire en place, rétablir la possibilité de donner congé à l’échéance du bail ;
• Allonger le délai du préavis du locataire à deux mois, en zones tendues (contre un mois actuellement).

Favoriser l’investissement locatif est économiquement et socialement essentiel. Cela implique le maintien des dispositifs de défiscalisation, tout en redonnant de la confiance aux investisseurs sur le marché existant.

Stigmatiser les relations bailleurs-locataires c’est l’arbre qui cache la forêt. La pénurie d’offre sur le marché locatif est une menace bien plus dangereuse. Il est dès lors indispensable d’envoyer des signaux positifs de confiance aux investisseurs.

Des litiges dans l’exécution d’un bail surviendront toujours, quels que soient les remèdes que l’on veuille appliquer. L’intermédiation d’un professionnel immobilier tend au respect des règles et génère beaucoup moins de litiges que la gestion directe.

André Perrissel

@aperrissel