Premier investissement locatif : 10 conseils pour réussir

Vous vous lancez dans un premier investissement locatif ? Vous souhaitez vous constituer un patrimoine et désirez investir dans l’immobilier ? L’investissement locatif représente aujourd’hui une solution de choix. Augmenter vos revenus mensuels, transmettre un capital, préparer votre retraite… autant de bonnes raisons de privilégier l’investissement locatif. Depuis plus de 65 ans, l’Agence Etoile conseille les investisseurs dans leur recherche du meilleur bien. Voici 10 conseils pour réussir ce projet majeur.

Conseil N° 1 : pour votre premier investissement locatif, formez vous !

Une opération d’investissement locatif est un engagement financier important pour vous et votre famille. Vous devez donc en connaître tous les rouages. Ainsi, vous pourrez échanger avec votre banquier ou votre courtier en toute connaîssance de cause. Votre banquier sera aussi rassuré de constater que vous ne vous lancez pas dans un projet qui vous dépasse. Il existe aujourd’hui de nombreuses formations en investissement locatif. Mais certaines vous promettent monts et merveilles. Assurez-vous que les formateurs soient des professionnels aguerris et que leur discours reste pragmatique.

Conseil n°2 : Faîtes le point sur votre situation

Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas. Pour ne pas fragiliser votre budget familial, il convient de faire des choix objectifs, en adéquation avec vos moyens financiers. Faîtes le point sur ce que vous possédez déjà, sur vos revenus mensuels, vos impôts… Ainsi, si vous disposez de moyens limités, privilégiez le studio. Si votre budget est un peu plus élevé, penchez-vous sur un T2. Enfin, si votre enveloppe est plus conséquente, n’hésitez pas à investiguer du côté des surfaces plus généreuses ou des maisons. Vous pouvez aussi diversifier votre patrimoine et acquérir des biens variés. Mais attention ! Sachez que le montant des loyers ne suffit pas, en général, à couvrir l’intégralité des mensualités de remboursement du prêt. Vous devrez donc disposez de ressources suffisantes pour faire l’appoint. A moins que vous n’optiez sur une durée de remboursement longue ou que votre apport initial soit relativement conséquent. D’autre part, si vous devez assumer certains travaux de réparation dans votre bien, vous aurez besoin de liquidités. Même situation si vous devez assumer une période de carence locative entre deux locataires.

Par ailleurs, selon vos projets, le choix du bien peut varier. Il convient donc que vous sachiez en amont ce que vous souhaitez faire. Voulez-vous perçevoir des loyers sur le long terme ? Loger vos enfants dans ce bien quand ils en auront l’âge ? Investir vous-même ce logement lors de votre retraite ? En fonction de vos projets, vous ne choisirez pas le même logement.
Enfin, il est important de vous pencher sur l’aspect patrimonial de votre investissement. Désirez-vous acheter en couple? Transmettre ce bien à vos enfants ? Selon vos choix, les droits de succession ne seront pas les mêmes. C’est pourquoi il est toujours avisé de consulter votre conseiller immobilier avant de réaliser un investissement locatif.

Conseil n°3 : Jouez les Sherlock Holmes de l’immobilier !

Votre budget est déterminé ? Votre projet bien ficelé ? Vous devez maintenant choisir la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Sachez d’abord que tous les professionnnels de l’immobilier, comme l’Agence Etoile, peuvent vous conseiller à ce sujet. Ils sont à la meilleure place pour vous délivrer un conseil pertinent selon votre projet et votre budget. Dans tous les cas, le bien que vous acheterez devra se trouver dans un quartier agréable. Si vous projetez de louer à une famille, la proximité des écoles, crèches, parcs… jouera un rôle capital. Si vous achetez des studios, visez la proximité des campus, ou en centre ville, près des transports. Ils feront le bonheur des étudiants.

Au-delà de la localisation du bien, renseignez-vous sur l’évolution des loyers dans la ville convoitée. L’analyse de l’offre et de la demande locative s’avère également cruciale pour savoir si vous faîtes le bon choix. En tout état de cause, l’Ile-de-France et les grandes métropoles étudiantes vous assureront un fort rendement locatif.

Implantée à Paris Rive Droite, Paris Rive Gauche, Marseille, Aix-en-Provence, Nîmes,  Salon-de-Provence, Simiane-Collongue, Agence Etoile a l’habitude de conseiller les familles désireuses d’acheter dans des villes étudiantes. N’hésitez pas à contacter les professionnels de notre réseau.

Conseil n°4 : Pour votre premier investissement locatif, neuf ou ancien, faites votre choix !

Investir dans le neuf coûte entre 20 à 30% plus cher que l’ancien, les loyers espérés n’intègrent pas cette différence. En revanche, les propriétaires de biens dans le neuf peuvent bénéficier d’importants avantages comme ceux de la Loi Pinel. Ils ont également des charges de copropriété moins élevées. Sachez également que les biens situés au rez-de-chaussée sont vendus moins cher. Il s’agit souvent de petites surfaces prisées par les étudiants, souvent plus flexibles sur certains critères comme la luminosité. Une bonne idée pour commencer avec l’immobilier locatif sans se ruiner !

Conseil n°5 : Déterminez le bon loyer

En tant qu’investisseur, il est fondamental pour vous de trouver rapidement le bon locataire. Pour cela, une attitude pragmatique par rapport au montant du loyer prévaut. En effet, il ne sert à rien d’être trop gourmand si votre bien reste vacant plusieurs mois. Si vous avez un emprunt à rembourser, vous perdrez tout simplement de l’argent. Proposez donc un loyer au prix du marché.

Conseil n°6 : Choisissez le bon locataire

Pour choisir votre locataire, assurez-vous que ses ressources correspondent au moins au triple du montant du loyer. N’hésitez pas également à demander des garants surtout s’il s’agit d’étudiants. Dans ce cas, c’est même nécessaire. Sachez qu’il existe aujourd’hui des sociétés comme Cautioneo qui peuvent se porter garantes de vos locataires. Vous pourrez également souscrire une Garantie des Loyers Impayés.

Conseil n°7 : Vide ou meublé : une question épineuse pour de nombreux investisseurs

Selon votre projet, la réponse varie. La location vide s’adresse à des investisseurs désireux d’avoir une certaine pérennité dans l’occupation de leur bien. Si, au contraire, vous pouvez gérer un turn-over plus important, la location meublée est un choix intéressant. Elle peut intéresser un étudiant seul pour un studio pour, ou plusieurs étudiants, en colocation.

Conseil n°8 : Pour votre premier investissement locatif, choisissez le meilleur régime fiscal

Si vous dégagez plus de 15 000 euros de revenus locatifs, vous devrez choisir le régime dit “réel”. Si tel n’est pas le cas, vous opterez pour le régime “micro foncier”. Ainsi, si vous êtes imposé au réel, vous paierez un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d’imposition. Si vous faites des travaux dans votre bien, vous pourrez déduire leur montant de vos loyers dans votre prochaine déclaration. Enfin, s’il vous arrive d’être déficitaire, vous pourrez également en déclarer le montant. Votre impôt diminuera donc en proportion du déficit.

Conseil n°9 : Choisissez la meilleure solution pour la gestion de votre bien

En matière de gestion locative, deux options s’offrent à vous. Soit vous estimez disposer des connaissances et du temps pour gérer l’ensemble de vos biens. Vous serez donc le seul interlocuteur de votre locataire qui vous sollicitera dès que nécessaire. Mais votre investissement sera mieux géré si vous faites appel à un professionnel, dont les honoraires sont déductibles de votre revenu imposable.

Soit vous considérez que votre temps est précieux et que vous n’êtes pas spécialiste de la question. Vous confierez donc à un professionnel la gestion locative de votre bien. Comptez entre 4 à 7 % des loyers plus charges encaissés selon les prérogatives assurées par le gestionnaire. Vous pouvez également vous assurer pour être garanti en cas d’impayé de loyer ou de détériorations immobilières. Vous gagnez en sérénité et ne courrez pas le risque de commettre une erreur pouvant s’avérer lourde de conséquences.

L’Agence Etoile intègre la gestion locative de nombreux biens. Elle assure ainsi les appels de loyers, les réparations imputables aux propriétaires, et toutes les missions qui lui sont confiées. Elle est aussi en mesure de conseiller les investisseurs sur le meilleur produit, adapté à leur projet. Rencontrez un professionnel du groupe Agence Etoile – Pradimmo

Conseil n°10 : Et pourquoi pas des solutions alternatives ?

Vous ne disposez pas du budget nécessaire pour votre premier investissement locatif ? Sachez qu’il existe des biens plus abordables avec lesquels vous pourriez commencer. Ainsi, faire l’acquisition d’un ou de plusieurs parkings. Aujourd’hui, les parkings équipés de câbles électriques, destinés à alimenter les véhicules “verts” sont de plus en plus recherchés.
Les murs de boutiques représentent également un choix judicieux. A moins que vous n’optiez pour l’achat d’un logement occupé. Moins chers que les logements vides, ces biens vous épargnent la recherche d’un locataire. Ils vous garantissent aussi la rentabilité, dès le premier mois !

Vous désirez être conseillé pour votre premier investissement locatif ? Présente à Paris et en région PACA, l’Agence Etoile propose à ses clients les meilleurs produits d’investissement locatif. Membre du réseau IMOGROUP et du World Property Business Club, l’Agence Etoile vous propose des biens en France comme à l‘étranger. Rencontrons-nous !

Stéphanie Buitekant

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