L’administration de biens commerciaux

L’interview de Christine Perrissel, experte pour l’administration de biens commerciaux

Il y a presque vingt ans, un client propriétaire bailleur pousse la porte de l’agence Etoile. Il rencontre Christine Perrissel et lui dit qu’il détient cinq ou six commerces et souhaite les donner en gestion… Aujourd’hui, l’agence Paris Magenta gère environ 350 locaux commerciaux. Un défi relevé haut la main par Christine Perrissel qui décrit les spécifités de l’administration de biens commerciaux.

Quelles sont les spécificités et, par la même, l’intérêt de administration de biens commerciaux ?

La première particularité par rapport à l’immobilier locatif résidentiel, c’est qu’un bail commercial est beaucoup moins figé. Bien sûr, des lois régissent l’immobilier commercial. Mais, lors de la rédaction d’un bail, nous pouvons moduler beaucoup de choses. L’objet, l’activité qui va s’exercer dans le local, mais aussi le montant de garantie, la répartition des charges…. Aucun bail n’est identique à un autre. En tant qu’administrateur de biens commerciaux, l’Agence Etoile doit garantir les intérêts de ses clients bailleurs. Mais elle doit aussi ménager ceux des locataires, ainsi que leurs capacités financières.

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La seconde particularité de l’administration de biens commerciaux concerne notre niveau d’intervention. Là encore, contrairement à l’immobilier locatif aux particuliers, l’Agence Etoile n’intervient pas au même niveau. Si nous devons faire le lien entre locataires et propriétaires bailleurs pour toute réparation, cela est différent en immobilier commercial. En effet, un locataire d’un bureau ou d’un commerce est entièrement responsable de l’entretien du bien. Réparations et mises aux normes incluses lui incombent entièrement. Ici, notre intervention débute bien sûr dès l’élaboration du bail. Nous en prévoyons, de concert avec le bailleur et le locataire, toutes les conditions. Mais nous n’intervenons pas dans l’entretien quotidien du bien.

Qu’est-ce qui vous passionne en particulier dans l’administration de biens commerciaux ?

C’est qu’à chaque bail, tout est différent !! Bien sûr, il faut avoir une connaissance juridique très pointue pour savoir ce que l’on peut écrire dans le bail. Après, tout est une question de négociation. Ainsi, il faut porter une attention très particulière à l’activité que va exercer le locataire, par exemple. En effet, en fonction du réglement de copropriété, certaines activités ne sont pas autorisées dans tous les immeubles. Par exemple, on ne peut pas installer un restaurant n’importe où. Ensuite il y a des normes à respecter. Ainsi, pour l’exemple du restaurant, il faut qu’il y ait un système d’évacuation qui soit aux normes. S’il ne l’est pas, il faut savoir qui va prendre en charge les travaux : propriétaire ou locataire? Tout cela est passionnant.

Il y a également tout les aspects liés au renouvellement de bail. C’est à cette occasion que l’on va redéfinir toutes les conditions de la location. Quel sera le montant du loyer? Les conditions du bail vont-elles évoluer ? L’activité ou le locataire ont-ils changé ? En effet, entre temps, il a pu y avoir des cessions de fonds de commerce. Or, le propriétaire n’a pas à être consulté lorsque le bail court. Mais, au moment du renouvellement, tout peut changer et le propriétaire peut tout remettre en cause. Rien n’est figé et c’est une des raisons qui font de l’administration de biens commerciaux une spécialité passionnante.

Le point qui souvent blesse est évidemment le montant du loyer. Pour procéder aux arbritrages, il faut bien connaître la loi et bien conseiller sur la durée du bail commercial…

Dans certains cas (heureusement, pas les plus fréquents) il peut aussi y avoir des litiges opposant propriétaires et bailleurs. Assister aux expertises judiciaires s’avère tout aussi passionnant.

En résumé, notre mission implique de parfaitement connaitre les tenants juridiques pour défendre nos clients bailleurs.. Mais nous nous devons d’être également à l’écoute des locataires. Surtout en cette période de crise sanitaire, où tout le monde doit faire un pas vers l’autre.

L’Agence Etoile poursuit son développement en immobilier d’entreprise en faisant l’acquisition, à Marseille, de la seconde agence Pradimmo. Une partie de l’activité de cette agence est en effet orientée vers l’immobilier professionnel.

Précisémment, durant cette période de COVID-19, votre activité d’administration de biens commerciaux a du se complexifier ?

En ce moment, avec la crise, la négociation des loyers est un véritable sujet. En tant qu’administrateur de biens, notre mission première est de permettre à nos clients bailleurs de perçevoir leurs loyers… Même en partie.

Nous travaillons avec des foncières, mais aussi avec des propriétaires individuels qui ont investi dans l’immobilier d’entreprise. Ils ont souvent plusieurs lots, mais doivent rembourser des emprunts. Pour certains, percevoir leurs loyers est donc plus que nécessaire. Pendant le premier confinement, je passais le plus clair de mon temps à tenter de trouver des arrangements entre propriétaires et locataires. Depuis les propriétaires ont obtenu le report de leurs crédits sur 5 à 6 mois.

Quant aux locataires, ils ont pu mettre en place le prêt garanti par l’Etat (PGE). J’ai du m’assurer que les uns et les autres avaient obtenu ce à quoi ils avaient droit. Ensuite, j’ai pu proposer aux locataires, après accord de leurs bailleurs, un échelonnement, une réduction ou une annulation de leur dette. Aujourd’hui, les locataires qui ont pu rouvrir commencent à voir le boût du tunnel. Pour les autres, gérants de salles de spectacle, de clubs de sport…la situation est plus compliquée. Je garde alors le lien avec les locataires, savoir s’ils on obtenu les subventions auxquelles ils avaient droit. Et si tel est le cas, je leur demande s’ils peuvent payer leurs loyers ou en verser une partie.

Finalement, le cœur de ma mission consiste avant tout à être à l’écoute de toutes les parties. Car à la base de tout arbitrage, il y a des hommes qui souhaitent vivre des choix qu’ils ont faits.

Quels conseils donneriez-vous à une personne nouvellement diplômée en administration de biens ?

La qualité première est la curiosité. Des connaissances juridiques et comptables sont absolument nécessaires. Il faut savoir lire un bilan, par exemple. Mais au-delà des connaissance, c’est la capacité de comprendre beaucoup de choses, dans beaucoup de domaines, qui compte. Techniques du bâtiment, mises aux normes… rien ne doit vous rebuter. Et surtout, quand vous ne savez pas, cherchez ! Avec Internet aujourd’hui, vous accédez déjà à énormément d’informations. Pour le reste, n’hésitez pas à vous entourrer de spécialistes dans chaque profession, comme des avocats, des avoués… Enfin, il convient d’être fin négociateur en sachant valoriser les intérêts de chacun. Un vrai métier qui ne s’apprend réellement que sur le terrain et dont la maîtrise globale prend du temps ! Mais pour le vrai passionné, c’est aussi beaucoup de victoires en perspective et la promesse d’un épanouissement certain.

Si vous souhaitez vous investir totalement dans l’administration des biens commerciaux, contactez-nous !

Interview par Stéphanie Buitekant