Gardien d’immeuble ou entreprise de nettoyage : comment choisir ?

C’est un phénomène inexorable : avec le temps, les gardiens et leurs légendaires loges tendent à disparaître. En moins de 20 ans, leur nombre a ainsi diminué de 25% en Ile-de-France. En cause : leur rémunération, qui pèse lourd sur le montant des charges de copropriété. Pourtant, si l’économie représentée par la suppression de certains postes reste indéniable, toutes les copropriétés n’ont pas systématiquement intérêt à se passer des services d’un gardien attentif et prévenant. Comment donc identifier les copropriétés pour lesquelles conserver un gardien s’avère une option intéressante ? Pour celles qui souhaitent s’en passer, faut-il s’attendre au même service en cas de recours à une société de nettoyage ? L’Agence Etoile, syndic de copropriété à Paris, Marseille et Aix-en-Provence, vous livre 5 conseils pour vous permettre de faire un choix avisé.

Conseil n°1 : raisonnez selon la taille de votre copropriété

Gardien d’immeuble ou entreprise de nettoyage ? Un gardien représente un poste coûteux dans le budget de fonctionnement d’une copropriété. Plus la copropriété est importante, plus le recours à un gardien s’avére une option intéressante. En termes budgétaires, car les frais engendrés par son embauche seront divisés par autant de copropriétaires présents dans l’immeuble. Mais aussi pour assurer une certaine “police” dans l’immeuble, d’autant plus importante que la copropriété affiche une taille importante.

A partir de 20 lots dans une copropriété, le recours à un gardien peut s’avérer un choix pertinent. Les agents immobiliers ne s’y trompent d’ailleurs pas, et appliquent une décote de 2,5% à un appartement situé dans un immeuble sans concierge. Les avantages de recourir à un gardien à temps plein sont importants pour des copropriétés d’une certaine taille : il assure une “permanence vigilante” durant tout son amplitude de travail, pouvant aller jusqu’à 13 heures par jour.

A partir de 50 lots, le match entre Gardien d’immeuble ou entreprise de nettoyage est budgétairement parlant discutable. Le Gardien assure la surveillance de la copropriété. Aujourd’hui encore, sa présence est considérée par les cambrioleurs comme réellement dissuasive. Par ailleurs, en cas de dégradation, comme un dégât des eaux, une détérioration de la cage d’escalier par des déménageurs…, le gardien est en mesure de réagir immédiatement et d’informer le syndic ou l’entreprise de maintenance sans délai.

En revanche, pour les petites copropriétés, le recours aux services d’un gardien est effectivement une charge très lourde. C’est la raison pour laquelle la grande majorité opte pour les sociétés de nettoyage. Le service ne sera en rien comparable à celui rendu par un gardien. En contrepartie, certaines sociétés affichent des tarifs jusqu’à 30% moins chers qu’un gardien.

Dans le cadre de la mission de syndic qui lui est confiée, l’Agence Etoile sélectionne pour ses copropriétaires des entreprises de nettoyage. La recherche et le recrutement d’un gardien entrent également dans sa mission.

Conseil n°2 : cernez bien vos besoins

On l’a vu, le poste de gardien représente une charge substantielle sur le budget de la copropriété. Au-delà de la considération sur la taille de votre copropriété, vous devez vous interroger sur vos besoins. Assurer l’entretien des parties communes n‘est en effet pas la seule mission que peut accomplir un Gardien d’immeuble ou une entreprise de nettoyage. La fréquence de ce nettoyage, et d’autres services annexes, comme l’entrée et la sortie des poubelles, le nettoyage et la désinfection des containers, le changement des ampoules usagées…. entrent aussi dans le champ des compétences du gardien ou du prestataire de services. Sachez que si vous désirez que votre courrier soit distribué sous votre porte, les entreprises de nettoyage, voire de gardiennage, n’excelleront pas dans ce service.

Cela étant, et d’une manière générale, dans une copropriété comportant moins de 20 lots, il semble que ce choix n’ait rien de cornélien, tant le match semble perdu d’avance. L’embauche d’un gardien coûtera en moyenne plus de 16 000 euros par an (sans compter le manque à gagner représenté par l’occupation de la loge qui pourrait être louée ou vendue). L’entreprise de nettoyage facturera sa prestation un peu plus de 9 000 euros par an. Tout est ensuite une question de volonté et d’image que les copropriétaires souhaitent donner à leur immeuble.

Dans ce contexte l’Agence Etoile, et plus particulièrement ses gestionnaires de copropriété, est régulièrement amenée à échanger avec les gardiens en poste dans les copropriétés dont elle assure les activités de syndic lors d’incidents, comme des dégâts des eaux ou des dégradations dans les cages d’escalier.

Conseil n°3 : Accordez-vous sur vos attentes

Pour choisir entre les services d’un Gardien d’immeuble ou entreprise de nettoyage, l’ensemble des copropriétaires doit se mettre d’accord sur ses attentes. Certes, embaucher un gardien est un gage de sécurité et d’un standing conservé, mais en avez-vous réellement les moyens ? De l’autre côté, les entreprises de nettoyage jouent la carte du professionnalisme de l’entretien, de la rapidité, de l’efficacité, et de l’emploi de matériel moderne, qui n‘a rien à voir avec les classiques serpillères utilisées par les gardiens.

Trancher cette question est typiquement du ressort de l’assemblée générale de votre copropriété. Dans le cadre de ses activités de syndic de copropriété, l’Agence Etoile peut établir des devis et vous les soumettre en assemblée générale. Disposant d’un fichier étoffé de prestataires, elle aura déjà procédé à une pré-sélection des meilleurs professionnels, pouvant vous proposer des services de qualité, adaptés à vos attentes.

Conseil n°4 : Soyez vigilents sur les contrats des prestataires

Si vous optez pour le recours aux services d’un prestataire, attachez une attention particulière à l’élaboration de votre cahier des charges. En tant que syndic, l’Agence Etoile élabore pour la copropriété, de manière à ce qu’aucun point abordé en Assemblée Générale ne soit omis et que ce cahier des charges soit établi d’une manière irréprochable, d’un point de vue administratif et juridique.

Sachez que son contenu dépendra du nombre d’occupants de la copropriété, mais aussi de la configuration de l’immeuble. Ainsi, si la copropriété recense beaucoup de familles avec enfants, le ménage quasi quotidien du hall et de l’escalier s’imposera, ce qui majorera bien sûr le budget global.

Pour éviter tout risque de conflit ou de malentendu ultérieur, toutes les tâches demandées au prestataire de services devront être clairement identifiées et recensées sur le cahier des charges, même les missions qui semblent incluses ou “évidentes”, comme le dépoussiérage de miroirs dans le hall d’entrée ou le ménage dans le local poubelles. Parce qu’il est difficile de recruter un prestataire sans lui faire réaliser un essai, sachez que les entreprises détentrices du label indépendant Qualipropre ou de la norme ISO 9001-2000 sont un gage de qualité. Mais pour vous rassurer tout de même, sachez que, contrairement au gardien qui est presque “indélogeable”, il est relativement aisé de changer de prestataire de services, sous réserve de respecter un préavis de trois mois, signifié par lettre recommandée. Le service syndic de copropriété de l’Agence Etoile, se chargera, le cas échéant, de cette mission.

Conseil n°5 : une alternative, l’employé d’immeuble

Vous hésitez à faire appel à une société de nettoyage et vous ne pouvez pas embaucher un gardien ?

Sachez qu’il existe une alternative : l’employé d’immeuble. Il s’agit d’un salarié du syndicat des copropriétaires. Il doit bien entendu disposer d’un contrat de travail et le nombre d’heures doit y être clairement mentionné. La base de sa rémunération est le Smic et il dépend de la convention des concierges et employés d’immeubles (catégorie A). Un point de vigilance cependant : les employés d’immeuble travaillent souvent à temps partiel. Il convient donc de bien identifier les besoins et attentes de la copropriété avant d’embaucher la personne à mi-temps. Sa disponibilité devant en effet être adaptée au périmètre de sa mission.

Stéphanie Buitekant