Quizz de la copropriété

Article mis à jour le 19 décembre 2021

Testez vos connaissances en 10 questions

1. L’assemblée générale de copropriété se tient uniquement en présentiel

FAUX . Depuis le 1er juin 2020, le vote par correspondance lors des assemblées générales des copropriétaires est encouragé. Un formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation de l’assemblée générale. Pour être pris en compte, le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de réunion.

Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, les copropriétaires peuvent aussi participer à l’assemblée générale par visioconférence, à la condition qu’ils aient procédé à un vote favorable au préalable.

2. Le contrat type de la loi Alur laisse la possibilité pour le syndic de facturer, en plus du forfait annuel, des prestations particulières ?

VRAI. Tous les syndic sont tenus de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un contrat type.

Ce contrat type permet au syndic de facturer, en plus du forfait, certaines tâches à l’acte selon une liste limitative des tâches précisée par décret. Il s’agit des tâches nécessitant des diligences exceptionnelles du syndic telles que la gestion des contentieux, du suivi des sinistres d’assurance et des assemblées générales supplémentaires…

Le contrat de syndic est un contrat socle. le syndic peut proposer des services complémentaires, tel un contrat de veille, pour une assistance hors heures ouvrables.

3. Le syndic doit ouvrir un compte séparé au nom de la copropriété

VRAI. Cette obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé concerne toutes les copropriétés quelle que soit leur taille. Le syndic a également obligation, pour les copropriétés de plus de 10 ans de constituer un fonds de travaux. L’épargne constituée sur ce fonds de travaux est déposée sur un compte épargne ouvert au nom de la copropriété.

4. Un copropriétaire peut demander la convocation d’une assemblée générale

VRAI – Le syndic convoque l’assemblée générale une fois par an. Tout copropriétaire peut aussi demander au syndic de convoquer une assemblée générale à ses frais. Il y inscrit des résolutions concernant uniquement ses droits ou obligations.

Le copropriétaire doit notifier sa demande Chaque question est accompagnée de son projet de résolution.

Le syndic dispose de 15 jours à partir de cette notification pour informer le copropriétaire des frais prévisionnels et de ses honoraires. Le syndic convoque ensuite l’assemblée générale dans les 45 jours qui suivent le paiement de ces frais.

Si cette assemblée générale est convoquée à la demande de plusieurs copropriétaires, ceux-ci doivent préciser la répartition des frais et honoraires entre eux. Sans précision, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.

5. Le contrat de syndic indique les honoraires pour la gestion des travaux votés en assemblée générale

FAUX. Les honoraires que le syndic percevra au titre des diligences qu’il pourrait avoir à accomplir dans le cadre des travaux de la copropriété ne figurent pas dans le contrat de syndic, même à titre indicatif.

Le syndic présente en assemblée générale le détail de ses prestations concernant la gestion administrative, comptable ou financière et techniques s’il assure le suivi du chantier et la réception des ouvrages en qualité d’assistant à maître d’ouvrage.  Les copropriétaires votent cette résolution fixant les honoraires du syndic dans le cadre des travaux, indépendamment du vote des travaux.

6. Le syndic met à disposition des copropriétaires un espace sécurisé, permettant la consultation à distance des documents de gestion de la copropriété

VRAI. Tous les syndics professionnels proposent un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.

L’extranet de la copropriété comprend divers niveaux d’accès :

• un accès complet pour le conseil syndical à l’ensemble des contrats et comptes de la copropriété ;
• un accès individuel pour chaque copropriétaire au règlement de copropriété et ses modificatifs, aux convocations et procès-verbaux d’assemblée générale, au relevé de compte individuel et appels de fonds.

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7. Les honoraires de délivrance de l’état daté sont libres

FAUX. Lors d’une vente d’un bien en copropriété, le syndic délivre au notaire un questionnaire relatif à la copropriété, le carnet d’entretien de la copropriété. Cet « état daté » détaille les charges dues par le vendeur au syndic, celles à la charge de l’acquéreur et les avances déjà versées. Ce document est produit et facturé par le syndic.

Depuis le 1^er juin 2020, le montant de l’« état daté » est encadré et ne peut être facturé au-delà de 380 € au propriétaire vendant son bien en copropriété (appartement, cave, parking…).

Par contre, les notaires ont mis en place ce qu’ils appellent le pré-état daté. Le vendeur doit fournir au notaire ou à l’agence chargée de la rédaction du compromis de vente un certain nombre de documents indispensables à notifier à l’acquéreur d’un bien en copropriété  pour faire courir le délai de rétraction. Ces documents sont en principe en possession du vendeur et accessible sur l’espace personnel de l’extranet du syndic : derniers procès verbaux d’assemblée générale, règlement de copropriété, comptes annuels.

Le syndic n’a donc pas à intervenir pour transmettre ces documents. Par contre, si le copropriétaire les a égarés ou si le notaire exige le retour du “pré état daté”, le syndic établit un devis au copropriétaire vendeur avant l’exécution de cette prestation privée.

8. Chaque copropriétaire doit être assuré

VRAI – L’immeuble doit lui même obligatoirement être assuré “multirisques immeuble”. Parallèlement les copropriétaires ont une obligation d’assurance. Le copropriétaire occupant s’assure en “multirisques habitation”. Le copropriétaire bailleur doit lui même souscrire une assurance non occupant (PNO).

Les règles de mise en jeu des différentes garanties en cas de sinistre sont fixées dans la convention IRSI.

9.  La mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical est obligatoire

VRAI.  Le texte de la loi ALUR porte à la charge du conseil syndical de mettre en concurrence le contrat de syndic lors de chaque renouvellement . 

Seul le prix ne fait pas la différence. Plus que jamais, la qualité professionnelle et les services des intervenants restent, le prix s’oublie.

10. Un syndic en ligne ou un syndic bénévole revient moins cher pour un service équivalent

FAUX – Un cabinet de syndic réunit des compétences multiples :

• comptables,

• gestion technique,

• gestion des sinistres d’assurance,

• juridiques,

• d’assistance et interventions,

• d’accueil.

Ces compétences et services ne peuvent être réunis par une seule personne ou par un syndic à tarif “low cost”.

L’activité de syndic n’est pas délocalisable, ni réductible à de simples relations par voie électronique. Il faut payer le niveau des salaires d’un personnel diplômé et les charges sociales des emplois en France.

Pour un service complet, le syndic consacre en moyenne 70 heures aux tâches d’une copropriété de 30 lots, dans le cadre de sa gestion courante. Le coût moyen de l’heure, selon les cabinets, revient entre 80 et 120 € TTC.  Les honoraires annuels de gestion d’une copropriété de 30 lots devraient être valorisés entre 5.880 et 8.400 € TTC soit 196 € â 280 € ttc par lot principal.

En savoir plus :

Le contrat de syndic ALUR

Conseil syndical : son rôle

Les règles de majorité en assemblée générale