Marseille : une nouvelle donne immobilière ?

Article mis à jour le 25/09/2022

Marseille : une nouvelle donne immobilière ? Directeur Associé et responsable commercial des agences Pradimmo, Agence Etoile Mermoz, Agence Etoile Marseille Vieux Port et Agence Etoile Castellane, Benoit Cornillet nous donne un aperçu de la situation immobilière dans la Cité Phocéenne.

Marseille, une nouvelle donne immobilière : quelle est la tendance ?

Il faut compter sur cette ville en termes de développement économique et immobilier. Marseille est la moins chère des métropoles régionales, bien qu’étant la deuxième ville de France.

Il n’y a pas de course à la cherté mais inévitablement les prix s’ajustent au fur et à mesure. Du fait de prix encore relativement bas, la demande est forte, aussi bien en résidence principale qu’en investissement locatif. La ville est en train d’opérer sa mutation, avec la rénovation de nombreuses artères centrales, telles la rue de la République, la Canetière, le quartier de la gare Saint Charles, le Cours Lieutaud. De très belles opérations de construction neuves sont en construction. De forts investissements sont réalisés pour développer le réseau des transports en commun. N’oublions pas que Marseille est au carrefour de la Méditerranée, le lien entre l’Europe du Nord et l’Afrique. Tous ces atouts me font dire qu’il y a une nouvelle donne et que Marseille saura saisir sa chance.

Dans quels secteurs conseillez vous d’acheter ?

Je conseille évidemment à nos clients d’acheter dans les quartiers de nos agences, particulièrement les 6ème, 7ème, 8ème, 9ème arrondissements. Ce sont les arrondissements les plus “urbains”. Pour acquérir une maison, les “villages”, Saint Loup, Saint Julien, Saint Barnabé sont également très prisés.

Nos agences sont historiquement implantées dans le huitième arrondissement de Marseille. Disons que c’est le quartier prestigieux de Marseille. Nous sommes situés dans le “carré d’or”, de la rue Monticelli jusqu’au deuxième Prado, et du premier Prado et jusqu’à la mer. On y trouve beaucoup de boutiques de luxe et de restaurants. C’est un quartier très animé, particulièrement durant le déjeuner. Beaucoup de gens s’installent en terrasse, au soleil, principalement sur la place Emile Sicard avec plusieurs restaurants, dont La Villa, gastronomique agréable et classique et Otto, un restaurant italien très prisé.

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A quel niveau se placent les prix de l’immobilier dans la carré d’or ?

Dans ce quartier, les prix du mètre carré varie de 3500 à 7000 euros/m2 pour des biens d’exception . Cela dépend de la nature du bien, de son standing, de son exposition, du fait qu’il soit – ou pas – situé en étage élevé, s’il offre une belle vue …

Globalement, on peut dire que le prix médian d’un bien situé dans le 8ème arrondissement avoisine les 4.000 euros le mètre carré. Quant à la location, les biens sont rares. Quand un appartement arrive sur le marché au prix auquel nous l’avons estimé, il se vend en moins de 45 jours.

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Depuis 65 ans, l’Agence Etoile est implantée à Marseille et compte parmi les agences les plus connues et reconnues de la ville. Son portefeuille est donc nécessairement très large. N’hésitez pas à franchir le seuil de nos agences pour trouver le bien qui vous ressemblera, à l’achat comme à la location. Si vous avez des projets d’investissement locatifs, l’Agence Etoile vous accompagne également dans le choix de votre bien, ainsi que dans sa location et sa gérance.” déclare Benoît Cornillet

Existe t-il d’autres quartiers aussi prisés que le huitième ?

Je pense au 6ème arrondissement où se situe l’AGENCE ETOILE CASTELLANE. De la Place Castellane, du Rond-point du Prado à la Place Estrangin, et au Parc du Centenaire, c’est le centre névralgique de Marseille. Il bénéficie d’une proximité immédiate avec tous les transports : bus, métro, tramway , stations vélibs. CASTELLANE est un quartier plein de vie et de mouvement, avec ses nombreux commerces, écoles et lycées ; et en soirée, grâce aux restaurants et aux bars branchés.

Il y a aussi le 7ème arrondissement, dont la popularité est beaucoup plus récente. Il attire un public sensiblement plus jeune, mais disposant d’un très fort pouvoir d’achat. Les prix de l’immobilier sont en train de battre ceux du huitième. Son attractivité est aussi due au fait que certaines personnalités, comme le frère et la sœur Manaudou, s’y sont installés. Il y a aussi des restaurants comme Le Petit Nice, très appréciés au fil du temps. Globalement, le profil immobilier du septième est le même que celui du huitième.

Existe t-il des quartiers particulièrement prisés des familles ?

Marseille occupant la deuxième place en termes de densité de population, on trouve des appartements familiaux dans toute la ville. Il n’y a donc pas de quartier préféré. Tout est une question de capacité financière. En ce sens, la comparaison avec d’autres villes voisines, comme Aix-en-Provence, par exemple, est impossible car les densités de populations n’y sont pas comparables.

Les étudiants ont-ils leurs quartiers dédiés ?

Ce sont les quartiers de proximité des universités. Ainsi, nous pouvons citer le 10ème arrondissement, où se trouve la Faculté de médecine, près de l’Hopital de la Timone.

Les étudiants aiment aussi se retrouver dans l’espace universitaire de Luminy, aux portes de l’immense du parc national des calanques, qui regroupe deux facultés, six Grandes Ecoles et Instituts, trente-deux laboratoires de recherches, mais aussi une offre d’hébergement et de loisirs extrêmement vaste.

N’oublions pas la faculté de Droit, située au niveau de la Canebière, dans le 1er arrondissement. Beaucoup de logements étudiants ont été créés dans ce secteur. Globalement, quelle que soit sa situation, il faut compter, pour un studio de 30 m², entre 450 et 500 euros HT/mois. Il est possible d’acquérir un studio pour 2500 à 3000 euros le mètre carré et de le louer à des étudiants. Cette opération permet en général de réaliser un rendement de l’ordre de 7%.

Si vous avez un projet d’investissement locatif, notre réseau d’agences vous accompagne à chaque étape de votre projet, de la recherche du bien à celle du locataire, en passant par sa gestion locative.

Marseille : une nouvelle donne, aussi pour les investisseurs ?

De plus en plus ! La raison est simple : Marseille offre la possibilité d’acquérir un bien avec un rendement très supérieur à ceux des autres villes. Nous sommes très en retard sur d’autres villes comme Bordeaux, mais aussi Lille, Nantes, Rennes… Les prix sont encore deux fois moins élevés que dans les quartiers chics bordelais, par exemple.

En revanche, il faut également alerter les éventuels acquéreurs d’une autre particularité de la Cité Phocéenne : la cherté de sa taxe foncière. Ainsi, pour un appartement dans le 8 ^ème de 130 m² dans une copropriété de prestige, vous paierez une taxe foncière de 4000 euros. La taxe d’habitation peut être aussi extrêmement élevée en fonction du revenu des occupants.

Comment expliquez-vous cette relative accessibilité des prix marseillais au regard d’autres villes de province ?

Il faut bien comprendre que Marseille est une ville très cosmopolite, où les gens avec beaucoup d’argent cotoient ceux qui n’en ont vraiment pas. Cela est du au fait que, dans les années 60 et 70, les logements dits “HLM” se sont construits à l’intérieur de la ville et non en périphérie. De fait, cela a créé des cités, présentes notamment dans les deuxième, troisième (quartier Belle de Mai), mais aussi quatorzième, quinzième et seizième arrondissements, où des immeubles élevés peuvent cotoyer d’anciennes maisons de maîtres, dont les prix n’ont cependant rien de comparable à ceux des quartiers très prisés. Seul le Stade Vélodrome regroupe l’ensemble de la population marseillaise. Quelle que soit leur condition sociale, tous les marseillais supportent leur équipe de football, l’Olympique de Marseille. C’est une particularité culturelle unique !

Quels conseils donneriez-vous aux personnes souhaitant acquérir un bien immobilier à Marseille ?

Je leur recommanderais de bien se renseigner sur le montant des charges de copropriété. Celles ci seront d’autant plus élevées que le standing de l’immeuble sera de haut niveau. Aussi les candidats acquéreurs doivent se renseigner sur les travaux éventuellement à prévoir dans les trois prochaines années dans la copropriété.

Par ailleurs, il est très important de privilégier l’emplacement et les caractéristiques du bien. Vous devez pouvoir vous sentir bien dans le quartier. L’appartement doit être lumineux, insonorisé, peu gormand en consommation d’énergie.

L’exposition peut aussi être un critère de choix car d’elle, dépend la luminosité et la chaleur de votre pièce de vie et de vos chambres.

Enfin, la proximité des commerces est une vraie question, surtout pour les familles et les personnes âgées. Sachez qu’à Marseille, s’il est possible dans le centre du 8ème arrondissement de vivre sans prendre sa voiture car vous pouvez trouver tous les commerces nécessaires, il n’en est globalement pas de même dans les autres arrondissements. La voiture reste donc un élément important à Marseille, voire le scooter, compte-tenu du fait que la ville compte parmi les plus embouteillées d’Europe.

Si vous cherchez à acheter, à louer ou à réaliser un investissement locatif à Marseille, l’Agence Etoile, disposant d’une très bonne implantation dans la ville avec ses cinq agences, réparties sur l’ensemble du territoire, est à votre écoute. Rencontrons-nous !

Interview par Stéphanie Buitekant

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