Succession vacante : qui paye les charges ?

Votre voisin décédé n’a pas d’héritier ? Les héritiers refusent la succession ? Qui va régler la quote-part de ses charges de copropriété ? Si cette situation peut être relativement neutre de conséquences dans de grandes copropriétés de plus de cent lots, les petites sont en revanche – à raison – désireuses d’apurer rapidement le passif généré. D’autant plus que le montant des dettes ne doit pas dépasser 15 % du budget en charge courantes, sous peine d’être réellement considéré comme « en difficulté ».

Plusieurs scenarii peuvent être envisagés selon l’identification – ou non – du (des) héritier(s) par le notaire en charge de la succession. Syndic de copropriété depuis plus de 65 ans à Paris, Marseille et Aix-en-Provence, l’Agence Étoile répond aux questions les plus fréquentes sur le traitement des successions vacantes.

Question n°1 : Dans quel cas une succession est qualifiée de « vacante » ?

Une succession est réputée « vacante » dans trois cas spécifiques :

• soit parce que le défunt n’avait aucun héritier
• soit parce que le défunt n’avait pas désigné son (ou ses) héritier(s)
•  soit parce que les héritiers, connus, ont tous renoncé à la succession, ou ne se sont pas prononcés dans le délai de six mois qui leur étaient impartis en faveur de l’acceptation ou du renoncement à la succession (article 809 du Code Civil).

Chaque situation fait l’objet d’une procédure juridique spécifique, mais dans tous les cas, un juge est saisi. Depuis le 1 ^er novembre 2017, un notaire peut saisir le juge pour demander la mise en œuvre d’une succession vacante.

Tout savoir sur le rôle du notaire dans le cadre d’une succession ICI

Question n°2 : Que se passe t-il si aucun héritier n’est retrouvé ?

Si aucun héritier n’est retrouvé, même après que le notaire ait fait appel à un généalogiste, il convient d’initier une procédure qui est malheureusement assez lourde… En effet, le syndicat de copropriété, qui est juridiquement considéré comme créancier des sommes dues par la succession, doit demander au syndic de copropriété de faire nommer un curateur à la succession. Concrètement, il s’agira de l’État qui sera représenté par la Direction Nationale des Interventions Domaniale (DNID). Cette dernière consignera les sommes issues de la succession vacante auprès de la Caisse des dépôts et des consignations. Elle en assure la gestion et en garantit la sécurité. Il peut s’agir d’actifs, de revenus des biens et des produits de leur réalisation.  

Question n°3 : Qu’advient-il du règlement des charges de copropriété lors de la recherche d’héritiers par le notaire ?

Le où les héritiers sont parfois longs à retrouver. Dans ce cas, les copropriétaires peuvent avoir à consentir une avance de trésorerie, permettant de couvrir le montant des charges ou des provisions, par exemple pour des travaux votés et dus par le copropriétaire défunt. Ils peuvent alors espérer être remboursés le plus rapidement possible par les héritiers, lorsque ces derniers seront identifiés. Si ces derniers, une fois retrouvés, refusent le budget de la copropriété, celui-ci se trouve malheureusement déficitaire.

Pour pallier ce genre de déconvenue, le règlement de la copropriété peut prévoir un fonds de roulement, permettant justement au syndic de payer les dépenses qui n’étaient pas prévues dans le budget prévisionnel, ou encore de faire face aux impayés. Partagé entre tous les copropriétaires, son montant est encadré. Il ne peut dépasser 1/6 du budget prévisionnel, chaque copropriétaire versant une somme proportionnelle à la valeur de son lot de copropriété. En cas de revente, le vendeur se voit restituer la somme allouée au titre du fonds de roulement. L’Agence Etoile accompagne régulièrement l’ensemble des copropriétés qu’elle gère dans l’établissement d’un fonds de roulement.

Lorsque la succession est réglée, le notaire doit notifier « sans délai » au syndic le transfert de propriété qui a eu lieu au bénéfice du ou des héritiers (art. 7 du décret du 17/3/67). Si le bien a été transmis en indivision ou s’il fait l’objet d’un démembrement de propriété, cette notification mentionne l’identité d’un mandataire commun, en charge de représenter les bénéficiaires (art. 23 al. 2 de la loi du 10/7/65). Faute d’accord entre les héritiers, le mandataire est désigné par le Président du Tribunal Judiciaire ou le Tribunal de Proximité, sur requête de l’un d’entre eux ou du syndic. Seul le mandataire sera convoqué aux AG et participera aux votes, qui sont indivisibles.

Question 4 : Un héritier doit-il toujours régler les charges de copropriété ?

Pas nécessairement. Si, dans la majorité des cas, les héritiers acceptent sans réserve la succession (art. 796 du Code civil) et de s’acquitter des charges dues par le défunt, en reprenant l’ensemble de ses engagements, il existe cependant une réserve : ils peuvent se prémunir contre une dette successorale dont ils n’auraient pas eu connaissance au moment où ils auraient accepté la succession. Ils disposent, pour s’y opposer, d’un délai de cinq mois à compter du moment où ils prennent connaissance de cette dette. Cette échappatoire permet à ou aux héritiers de se décharger de tout ou partie de son (leur) obligation, dans l’hypothèse où le montant de la dette aurait pour effet d’obérer gravement son (leur) patrimoine personnel (art 786 al. 2 du Code Civil).

Question n°5 : Existe t-il un recours pour le syndicat , impacté par les impayés du copropriétaire défunt ?

En cas de désaccord entre différents héritiers, l’entretien du bien immobilier peut être négligé, même si ces derniers en sont propriétaires et ont, de fait, accepté la succession. La succession peut également ne pas suffire à régler les dettes du défunt.

Dans ce type de situation, le syndicat des copropriétaires peut intenter un recours à la désignation d’un mandataire successoral. Celui-ci sera chargé d’administrer provisoirement la succession (art 813 du Code Civil). Le syndic, en tant que représentant des intérêts du syndicat, devra alors porter devant le Président du Tribunal Judiciaire ou du Tribunal de Proximité une assignation en référé. Le mandataire aura alors la possibilité de prendre à sa charge les impayés. S’il ne peut pas rentrer dans ses fonds, il s’adressera au juge pour obtenir la vente judiciaire du bien.

Enfin, il convient de noter que le syndicat de copropriétaires, en cas de vente volontaire ou judiciaire, bénéficie d’un privilège immobilier, lui permettant d’être prioritaire pour se servir sur le prix de la vente avant les autres créanciers et couvrir ainsi les impayés du copropriétaire défunt (art 2374 du Code Civil).

L’Agence Etoile, forte de ses 65 années d’expérience en tant que syndic de copropriété dispose de l’expérience et des réseaux nécessaires, dans chaque ville où le réseau des agences Etoiles est situé, pour permettre aux copropriétaires, en particulier de petits ou moyens immeubles, d’être accompagnés par des juristes spécialisés en Droit de l’Immobilier.

Stéphanie Buitekant