Simiane Collongue, un joyau convoité

Posted on 3 août 2020 |

Situé au pied des collines et de la chaîne de l’Étoile, le village de Simiane Collongue recense 5.000 âmes heureuses. Pourquoi ? Parce que l’habitat, encore presque exclusivement individuel, bien qu’il soit rare, offre une qualité de vie incomparable, à mi-chemin entre Marseille et Aix en Provence. Rencontre avec Laurence Pont, Directrice de l’agence IMMOCAP à Simiane-Collongue, et qui vient de rejoindre le réseau des agences Etoile.

Simiane Collongue : quels sont ses atouts ?

A l’origine, Simiane Collongue était un village minier. Durant des années, il n’a pas eu particulièrement bonne presse, parce que sa population était très populaire. Longtemps peuplé par des familles de la région, ce n’est plus du tout le cas aujourd’hui. Quelques autochtones y sont restés, mais la majorité des personnes propriétaires à Simiane-Collongue aujourd’hui sont professions libérales ou des cadres supérieurs.

Ce sont les cadres de grosses entreprises de la région, comme les usines LAFARGE ou le Groupe GEMALTO. On peut aussi rencontrer des cadres travaillant à Marseille, du côté de la Joliette, et qui sont désireux de vivre à Simiane-Collongue, pour la proximité avec la nature.

Enfin, crise du COVID 19 oblige, nous recevons également des appels de personnes qui ne sont pas du tout de la région, mais qui, soit travaillent à leur compte, soit peuvent passer au télétravail à 100%, et réfléchissent à de nouveaux modes de vie. Elles veulent plus d’espace, plus de jardin et une qualité de vie que n’offrent pas Paris ou les grandes métropoles françaises. Il faut dire que les atouts du village sont nombreux. Équidistance entre Marseille et Aix, desserte par une gare active, par le ramassage scolaire, présence des commerces de première nécessité… on a tout ce dont on a besoin à Simiane-Collongue, la campagne Provençale en plus !

Pouvez-vous nous décrire les quartiers de Simiane-Collongue et les spécificités de chacun à l’achat ?

Simiane Collongue recense plusieurs zones habitables.

Le quartier Saint Germain

Tout d’abord, le quartier Saint-Germain, superbe, qui se situe en campagne, à deux ou trois kilomètres du centre du village. Il s’agit d’un quartier historique extrêmement prisé. Les terrains sont tous très grands (aucun à moins de 4 000 m²) et, généralement, on n’y trouve que des maisons entre 150 et 200 m², souvent avec piscine et tennis. Le billet d’entrée pour acheter une maison “premier prix” dans ce quartier est d’environ 600 000 euros. Exceptionnellement, on peut encore y trouver certaines maisons, construites dans les années 60, habitées par des personnes âgées, et qui n’ont pas été rénovées. La marge de négociation reste très faible. Et ce type d’opportunité se raréfie nécessairement. Pour autant, Saint-Germain compose avec un handicap : il n’est pas desservi par le ramassage scolaire. Les familles avec enfants (non encore autonomes) ne se précipitent pas sur ce quartier.

Le quartier du Chemin des Vignes

Le quartier du Chemin des Vignes bénéficie également d’une très forte attractivité. On y trouve le même type d’habitat qu’à Saint-Germain, mais mais plus proche du centre du village. Le ramassage scolaire passe dans ce quartier, ce qui optimise son attractivité. L’habitat de lotissement est très prisé des familles. On y trouve des maisons de toutes natures, du pavillon mitoyen de 90 m² à celui, isolé, de 200 m². Les terrains varient entre 200 et 1000 m².

Les lotissements

L’habitat de lotissement, sans doute plus que les autres, subit une véritable tension sur les prix. J’ai vendu récemment une maison de 90 m² pour 399 000 € sur 200 m² de jardin. Le prix au mètre carré est plus élevé sur les petites surfaces. Ces biens sont très prisés des familles de cadres moyens. Le ticket d’entrée y reste tout de même moins élevé qu’à Saint-Germain ou dans le quartier du Chemin des Vignes. Comptez 400 000 euros pour une petite maison à 600 000 euros pour une villa de standing, contemporaine, à toit plat…Comme partout à Simiane Collongue, l’offre est inférieure à la demande. Les maisons de lotissement représentent donc aussi un marché hyper tendu, qui subit une forte spéculation.

Le quartier Siège

Enfin, le quartier Siège accueille le même type d’habitat que les lotissements, mais en campagne. L’avantage est de proposer un accès rapide au centre du village et d’être desservi par le bus du ramassage scolaire. Les prix du quartier Siège sont comparables à eux pratiqués dans l’habitat diffus. Enfin, il faut savoir que tout est construit à Simiane Collogue et qu’il n’est plus délivré de permis de construire, ce qui majore encore la tension immobilière. Par ailleurs, il n’y a que très peu de petits collectifs car, jusqu’à présent, les différentes municipalités avaient toujours privilégié l’habitat individuel. Ceci pourrait néanmoins légèrement changer ces prochaines années…

Pour résumer, je dirais donc qu’il est plus que jamais complexe d’acquérir un bien à Simiane Collongue, qui fait l’objet d’une réelle pression immobilière. Globalement, le budget moyen pour y acquérir une maison de famille est de 800 000 et 1 100 000 euros est le maximum. La majorité des maisons présentent une superficie de 200 m² et sont situées en campagne, avec piscine.

Qu’en est-il également du marché de la location ?

La même pression immobilière subsiste. Beaucoup de personnes sont mutées chaque année et arrivent à Simiane Collongue. Elles désirent souvent louer avant d’acheter. Nous n’avons pas assez d’offres au regard de la demande. Les maisons en location que nous proposons donc sont louées en 24 heures.

Nous ne pratiquons aucune surenchère et les biens sont loués exclusivement au prix du marché. Ainsi, à titre d’exemple, pour un pavillon de 100 m², il faut compter 1350 à 1400 euros dans les lotissements. En habitat diffus, les petites maisons de 85 m² avec piscine sont proposées au même prix, mais les petites superficies dans l’ancien se font rares.

A l’achat comme à la location, les goûts des clients sont clairs : priorité au récent ! Tout ce qui est « vieillot » se vend ou se loue avec plus de difficulté. C’est la raison pour laquelle les propriétaires désireux de vendre rapidement leur bien réalisent aujourd’hui une réfection totale de leur maison (peinture, carrelages, installation électrique, fenêtres…) avant de la mettre sur le marché. Et si les futurs acquéreurs n’ont plus qu’à poser leurs valises, le pari est gagné. Cette même tendance s’applique à la location. Une maison refait à neuf se loue à Simiane-Collongue entre 12,05 euros et 15 euros le mètre carré.

Quel regard portez-vous sur l’immobilier à Simiane-Collongue ?

Il n’y aura donc pas, selon moi, de baisse de prix. Pour autant, nous sommes arrivés à des tarifs extrêmement élevés et je ne pense pas non plus qu’ils augmentent davantage. Je pense à un certain « tassement » durant l’hiver… En réalité, j’aimerais que nous revenions à une situation « normale », c’est-à-dire à une offre en adéquation avec la demande. Il importe que, pour les acheteurs tout comme pour les professionnels de l’immobilier, que les prix se rationalisent et que davantage de biens arrivent sur le marché. A bon entendeur…

Interview par Stéphanie Buitekant