Immobilier commercial, avantages et gestion opérationnelle

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?

Acheter un local commercial pour le louer permet de générer des rendements potentiellement supérieurs à ceux de l’acquisition de logements, les risques d’impayés sont moins importants et vos recours en cas d’impayés plus nombreux. Investir dans un local commercial reste toutefois un placement assez confidentiel qui répond à des règles particulières.

Un  investissement dans l’immobilier commercial  peut générer entre 4 % et 10% de rendement annuel, souvent plus de 2 fois que dans l’immobilier résidentiel, dont les taux de rentabilité se situent plutôt entre 2% et 5%.

Immobilier commercial : comment évaluer la valeur de murs commerciaux ?

Contrairement  aux logements, le prix de murs de locaux commerciaux ne se fixe pas en fonction de la superficie : il dépend essentiellement du loyer potentiel du local. Ainsi pour calculer le prix de murs commerciaux, il faut connaître ou estimer leur loyer  et la rentabilité attendue. Par exemple, un local qui dégage 15.000 euros de loyer par an et dont la rentabilité attendue est de 6% sera évalué à 15.000 x 100/6 = 250.000 euros.

La gestion des baux commerciaux est complexe, elle nécessite d’une part une attention particulière  et d’autre part le recours à des professionnels de l’administration de biens spécialisés » précise Christine Perrissel, Sénior Property Manager chez Agence Etoile.

Immobilier commercial : le bail commercial en 11 points

1. La durée du bail commercial

La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Toute clause contraire est réputée non écrite, un contrat conclu pour une durée plus courte sera corrigé et porté au seuil légal.

La loi accorde la possibilité de conclure des baux de plus longue durée, dans la limite qu’il ne s’agisse pas d’un engagement perpétuel. À noter que si la durée du bail est supérieure à douze ans, il devra être publié au service de la publicité foncière afin d’être opposable aux tiers. En cas de renouvellement, la règle du plafonnement de loyer ne s’appliquera pas.

Certains contrats peuvent être conclus pour une durée inférieure à neuf ans, dans les cas où le législateur a estimé que le preneur ne nécessitait pas la protection du statut des baux commerciaux.

2. Le loyer du bail commercial

Le loyer doit être établi par un professionnel suivant une étude comparative de marché. La fixation du loyer est un point sensible de cette gestion, à la location, relocation ou au renouvellement du bail.

Le plafonnement du loyer constitue une exception au principe posé par l’article L. 145-33 du Code de commerce aux termes duquel le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. Ce mécanisme protégeant le locataire en ce qu’il lui permet de limiter la hausse du loyer est bien souvent à l’origine de conflits entre propriétaire et locataire.

Comme nous l’avons vu plus haut, la fixation du prix du loyer est d’autant plus importante quela valeur du bien immobilier est calculée par rapport à la rentabilité de l’investissement.

3. La destination du bail commercial

Si le locataire rêve d’une destination « tous commerces », les bailleurs acceptent très rarement une telle stipulation, préférant restreindre l’activité que le locataire pourra exploiter dans les locaux loués.

Un local commercial n’est pas nécessairement apte à recevoir n’importe quelle activité. Il peut exister des contraintes juridiques qui sont de la responsabilité du bailleur

Suivant les activités exercées, des  autorisations administrative peuvent être nécessaire.

Il est également possible d’intégrer dans le bail une clause « d’enseigne », le locataire ne pourra alors exploiter qu’une ou plusieurs marques déterminées.

4. Les principales obligations du bailleur

Le bailleur a des obligations comme informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) ; mettre à disposition les biens loués au locataire ; maintenir les biens en état de servir ; garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués.

Selon une jurisprudence récente, le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance. Ainsi, la clause interdisant au preneur d’exercer contre le bailleur un recours quelconque pour vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons ne prive pas le preneur de faire valoir que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance et de réparation de la chose louée afin que le preneur puisse en jouir paisiblement pendant la durée du bail (Cass. 3e civ., 18 mars 2009 : JurisData n° 2009-047515)– (Cass. 3e 20 janvier 2009-Gaz Pal.5 mai 2009).

      5. Les principales obligations du locataire

Le locataire doit jouir des lieux « en bon père de famille », et selon leur destination,  éviter tout agissement qui pourrait nuire au bailleur ou aux tiers ; il ne peut effectuer des travaux pour modifier le local sans l’autorisation du bailleur ; il doit garnir les lieux de suffisamment  de mobilier, ne pas interrompre l’exploitation et effectuer les réparations locatives.  ; il doit payer le loyer dans les délais et aux termes convenus.

6. La révision triennale du loyer

Le montant du loyer est révisé avec des règles particulières selon que la révision répond à une clause d’échelle mobile ou à une révision triennale . A l’issue de chaque période triennale (3,6 et 9 ans), le bailleur peut demander par LRAR ou acte extrajudiciaire la révision du loyer.

La révision est plafonnée et indexée: le montant de la révision du loyer ne peut excéder la variation intervenue sur la même période de l’indice des loyers commerciaux  (ILC)  de référence prévu au contrat.

Le  plafonnement de la révision ne s’applique cependant pas quand l’inadéquation du loyer avec la valeur locative réelle de l’immeuble résulte soit, d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier la valeur locative de plus de 10%, soit d’une dé-spécialisation. Dans ces cas de déplafonnement, la révision pourra s’opérer d’après la valeur locative réelle, même si l’augmentation du loyer qui en résulterait dépassait la variation de l’indice de référence.

7. La sous-location des biens loués

Lorsque le bail commercial principal ne prévoit pas expressément une clause autorisant la sous-location, celle ci est interdite et peut donner lieu à résiliation du bail.

Le contrat de sous-location commerciale est lui-même un contrat autonome avec  un régime juridique propre, que ce soit , à sa création, son exécution ou encore à sa résolution.

Si le locataire est autorisé à sous louer, il doit en informer le bailleur et communiquer à celui-ci le bail de sous location.

8. La résiliation du bail commercial

Le bail commercial peut être résilié sous certaines conditions à son échéance, lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail ; à l’issue de chaque période triennale ; par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer ; par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.

9. Le renouvellement du bail commercial

A l’issue du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement et le bail commercial ne peut pas prévoir de clause contraire.

Toutefois, le bailleur peut donner congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Ce dernier pourra contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction.

Plus d’informations à ce sujet : le renouvellement du bail commercial.

Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, le locataire pourra lui demander une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie le non-renouvellement par un des motifs évoqués ci-dessus.

10. La répartition des travaux dans le bail commercial

En principe, le locataire est tenu d’entretenir les lieux. Il doit ainsi réparer tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers. Ensuite, toutes les autres dépenses de travaux sont à la charge du bailleur.

Toutefois, des aménagements conventionnels peuvent être prévus dans le bail commercial afin de transférer au locataire une partie des travaux incombant normalement au bailleur. Ainsi, tous les travaux d’entretien et de gros entretien peuvent être mis à la charge du locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.

11. La vente des murs commerciaux

Depuis la loi n°2014-626 « Pinel » du 18 juin 2014, le local titulaire d’un bail commercial  dispose du droit de se porter acquéreur, par préférence, dudit local, lorsque son propriétaire envisage de le vendre.

Des exceptions sont prévues, notamment, en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint .

⇒A lire aussi : Bail commercial, nouvelle donne avec la loi Pinel

Immobilier commercial : une gestion locative particulière

Agence Etoile Gestion Privée  à Paris, Marseille et Aix-en-Provence, est spécialisée dans ce management très pointu pour :

• Mettre en location, estimer le montant du loyer, diffuser l’offre de location, sélectionner le locataire
• Vous présenter les opportunités d’investissement, ou vous conseiller pour vos arbitrages, vous conseiller pour valoriser vos investissements
• Rédiger le bail commercial juridiquement parfait et négocier son renouvellement, gérer les événements pouvant survenir en cours de bail, cession du fonds de commerce, du droit au bail, dé-spécialisation du bail, gérer les litiges….
• Gérer les flux locatifs, appeler le loyer et les charges, les encaisser, calculer les augmentations de loyer en fonction des clauses prévues au bail, régulariser les charges locatives

⇒ A lire aussi : Le bail professionnel : tout savoir avant de vous engager

Nos consultants spécialisés vous apporteront :

• leur expertise du marché local et de ses valeurs locatives
• leur maîtrise de la législation spécifique à ce type de baux
• une vision stratégique et les conseils vous permettant de :
  • revaloriser les loyers lors du renouvellement du bail,
  • renégocier les conditions du bail lors d’un projet de cession de droit au bail ou d’une demande de dé-spécialisation de votre locataire,
  • commercialiser vos locaux d’activité, bureaux et commerces,
  • sélectionner le candidat le plus solvable.

⇒A lire aussi : Bailleurs : sécurisez vos revenus

                                                                                                                          André Perrissel