Audit ou Diagnostic énergétique en copropriété : une question de taille

Le bilan énergétique pour les copropriétés

dotées d’un chauffage collectif

Vous vous demandez si vous devez réaliser des travaux dans votre système de chauffage, de ventilation ou sur votre réseau de production d’eau chaude collectif ? L’Agence Etoile vous dit comment procéder, selon la taille de votre copropriété.

Audit ou Diagnostic énergétique ? si votre copropriété comporte 50 lots et plus : l’audit énergétique

Rendu obligatoire le 1 ^er janvier 2017, le bilan énergétique pour les copropriétés a pour objectif de lutter contre les déperditions d’énergie. Ainsi, votre copropriété est concernée par la réalisation d’un audit si elle remplit ces trois critères :

• elle a été édifiée avant le 1er juin 2001
• 50 lots minimum sont soumis au statut de copropriété à usage d’habitation, soit la moitié de la SHON (Surface hors oeuvre nette)
• elle comporte une installation collective de chauffage ou de refroidissement, desservant plus de 90% des lots.

Même si la théorie veut que chaque bâtiment de la copropriété fasse l‘objet d’un audit, en pratique si ces derniers sont accolés et reliés à la même installation collective de chauffage ou de refroidissement, un seul audit est envisageable.

En tan que syndic de copropriété, l’Agence Etoile réalise des audits dans toutes les villes où le réseau est implanté, c’est-à-dire à Paris, Marseille et Aix-en-Provence.

L’Agence Etoile vous indiquera la procédure à suivre pour réaliser cet audit. Il faudra, entre autres, que le syndic inscrive l’audit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires et soit en possession d’éléments d’information déterminants pour la bonne tenue de cet audit, à savoir :

• la quantité annuelle d’énergie consommée par la copropriété
• les documents justifiant de l’état des installations collectives de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire (contrats de maintenance, entretien, approvisionnement en énergie…)
• le dernier rapport de contrôle périodique de la chaudière
• éventuellement le carnet d’entretien de la copropriété

Concrètement, l’audit s’organise d’une façon très structurée. Il doit comprendre pour chaque bâtiment de la copropriété les documents et informations suivants :

• une enquête après des occupants, propriétaires ou locataires

Seront audités leur ressenti sur le confort thermique de la copropriété, l’état des équipements privatifs et du bâti… L’enquête pourra aussi leur demander le montant de leurs charges et s’ils souhaitent réaliser des travaux destinés à améliorer la performance énergétique de leur habitat…

• Une visite de quelques logements “tests”
• Sous réserve d’acceptation des occupants concernés, l’audit s’attache aussi à faire des “visites mystères” pour bien appréhender, de manière objective et par une tierce personne, l’état de vétusté des équipements de chauffage, de ventilation, ou du réseau d’eau chaude.
• L’étude de la consommation annuelle d’énergie (estimation) au regard des factures énergétiques des trois dernières années, ainsi que des contrats de fourniture d’énergie associés.
• Enfin, selon l’article 8 de l’arrêté du 28/12/2013, une simulation énergétique de la copropriété est réalisée, de manière à envisager, si besoin, des mesures destinées à améliorer la performance énergétique du bâtiment en simulant certains types de travaux.

Après l’audit, des conclusions sont émises et des recommandations formulées. Les occupants des lieux sont aussi invités à assister à des réunions destinées à les sensibiliser sur les “gestes malins” à adopter au quotidien pour réaliser des économies d’énergie.

Si vous souhaitez obtenir des informations complémentaires sur l’audit énergétique, le pole Syndic de l’Agence Etoile se tient à votre disposition pour vous rencontrer et, le cas échéant, visiter votre copropriété.

Audit ou Diagnostic énergétique ? si votre copropriété comporte moins de 50 lots : le Diagnostic de Performance Energétique ( DPE)

Dans le même objectif d’économiser l’énergie, les copropriétés de moins de 50 lots peuvent initier une démarche pour être moins gourmandes en chauffage, ventilation, ou eau chaude : un Diagnostic de Performance Énergétique ( DPE).

Devenu célèbre grâce à son système de cotation par lettres (de A pour très bon à E pour très mauvais), le DPE indique à tout candidat à l’achat ou la location d’un bien existant quelle sera la facture énergétique à laquelle il devra s’attendre (ou du moins une fourchette assez précise).

Pour pouvoir mettre en oeuvre un DPE, votre copropriété doit répondre aux pré-requis suivants :

• Etre équipée d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement
• Comporter moins de 50 lots
• Avoir été construite avant juin 2001.

Si votre immeuble a déjà fait l’objet d’un DPE toujours en cours de validité, il est inutile de le refaire. Cela étant, la loi a décrit des exigences que le DPE doit respecter (L.134-4-4-1 et L271-4 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation). S’il est constaté un manquement à ces exigences légales, le syndicat des copropriétaires doit le compléter pour assurer cette conformité.

Sachez que ce DPE est commun à la copropriété. Si vous souhaitez vendre ou louer votre bien, vous pouvez parfaitement l’utiliser. Cela simplifie les démarches. Si vous souhaitez établir votre DPE, demandez à votre syndic de le faire pour vous. Ce dernier sera légitimement amené à vous demander le paiement d’honoraires.

Pour réaliser un DPE, votre syndic devra porter cette information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Ce document devra inclure les détails de l’ensemble des calculs réalisés et émettre des propositions éventuelles pour optimiser les consommations énergétiques de la copropriété. Certains travaux pourront, le cas échéant, être financés via le Plan ou le Contrat de performance énergétique (CPE)

Si des travaux doivent être effectués, leur mise en œuvre est conditionnée à l’obtention de la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi ENE du 12 juillet 2010). Cette loi rend également possible le vote de travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (comme, par exemple, l’équilibrage d’émetteurs de chaleur ou de froid, l’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur…)

S’il y a vote des travaux, leur mise en oeuvre doit s’effectuer dans des délais jugés “raisonnables”, selon leur nature et leur coût.

Le syndicat des copropriétaires doit être présent lors de la réception des travaux, aux côtés des corpriétaires concernés. Sachez que si vous avez le moindre doute, votre syndic de copropriété peut assurer le suivi et la réception des travaux, levant ainsi vos réserves quant au bon accomplissement des dits travaux.

Depuis 65 ans, l’Agence Etoile assure les fonctions de syndic de copropriété de nombreux immeubles à Paris, Marseille ou Aix-en-Provence.

Stéphanie Buitekant

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