Le copropriétaire majoritaire

Le copropriétaire majoritaire a-t-il les pleins pouvoirs ?

Si vous vivez dans une petite ou moyenne copropriété, vous vous êtes certainement déjà demandé si les votes des copropriétaires étaient si équitables qu’il n’y paraissait… En effet, il se peut très bien qu’un propriétaire détienne plus de “tantièmes” que la moitié de rigueur. Cette situation, connue, porte un nom : le “copropriétaire majoritaire”. Mais alors, comment prendre des décisions qui reflètent réellement l’avis de l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale ? C’est ce que l”Agence Etoile vous explique en 4 points importants.

Le copropriétaire majoritaire : comment lutter contre la loi du plus fort ?

En théorie, chaque copropriétaire bénéficie d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes. C’est du moins ce que dit la loi, et notamment l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose “Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales […]. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

Oui mais voilà… il y a un “mais”. En effet, si une décision doit être prise en assemblée générale en tenant compte du nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, il est des cas où certains “pèsent” plus lourd que d’autres. C’est le cas, par exemple, des copropriétaires qui détiennent plusieurs lots dans la même copropriété, ou d’un gros commerce, installé en bas d’un immeuble de taille moyenne.

Heureusement, l’équité prévaut grâce à l’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965 alinéa 2. Ce dernier dispose en effet que « Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

Ainsi, le calcul portera sur l’intégralité des tantièmes existants et non pas sur les voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale (Cass. 2 Juillet 2008, n°07-14.619).

Prenons un exemple simple. Si, dans une petite copropriété, un copropriétaire dispose de 600 millièmes des parties communes sur un total de 1 000,  ses tantièmes sont ramenés à 400, somme du total des voix de tous les autres copropriétaires.

Bon à savoir ! Ce mode de calcul ne s’applique pas aux organismes sociaux qui bénéficient d’une dérogation. S’ils décident de revendre partiellement certains lots d’une copropriété, ils restent souvent majoritaires, et peuvent, par exemple, imposer la mise en œuvre de travaux conséquents.

L’Agence Etoile, forte, entre autres, de ses 65 années de syndic, pourra vous informer sur le nombre de copropriétaires dans chaque copropriété, de manière à ce que vous sachiez combien de tantièmes votre voix va représenter si vous décidez d’acheter un bien immobilier.

Le copropriétaire majoritaire : et si un copropriétaire tente malgré tout d’imposer sa loi ?

Soyez rassuré ! Si un copropriétaire tente de contourner l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965, les décisions prises en assemblée générale seront déclarées nulles et non avenues. Dans ce cas, l’assemblée générale elle-même est d’ailleurs annulée.

Certains  ont essayé de contourner la loi en faisant intervenir des pseudos “acheteurs”, chargés d’acquérir certains lots dans le cadre, par exemple, d’une succession, ceci pour transférer la propriété d’une partie de leurs lots à un prête-nom (souvent une SCI ou une personne physique bénéficiant de toute la confiance des copropriétaires).

Or, la Cour de Cassation a déclaré ces actes frauduleux, puisque le copropriétaire cherche purement et simplement, grâce à cette opération, à faire obstacle à l’application du principe de réduction des voix, institué par l’article 22. Le copropriétaire animé d’une telle volonté cherche à diminuer artificiellement son nombre de voix, tout en conservant, dans la réalité des faits, la maîtrise des décisions en assemblée.

C’est tout le rôle d’un syndic, comme l’agence Etoile, spécialiste des marchés parisien, aixois et marseillais, de rester vigilent quant à l’activité de chaque copropriété dont il a la charge. Au besoin, l’agence Etoile interviendra pour éviter que les copropriétés se retrouvent dans ce genre de situation bloquante.

Le copropriétaire majoritaire : ne vous illusionnez pas…

Certes, l’article 22 alinéa 2 de la loi d 10 juillet 1965 poursuit une noble ambition d’équité. Pour autant, la réalité des faits est souvent toute autre. En effet, le copropriétaire majoritaire reste le plus souvent en mesure de faire obstacle aux décisions qui ne servent pas son intérêt. Il n’y a que dans le cas où les décisions doivent être prises à la majorité absolue que le copropriétaire majoritaire doit être amené à s’entendre avec l’ensemble des copropriétaires.

Par ailleurs, pour tenter de s’unir contre la voix d’un copropriétaire majoritaire, tous les autres doivent être présents lors de l’assemblée générale, et être unanimes, deux conditions qui ne sont pas malheureusement pas souvent remplies.

Le copropriétaire majoritaire : l’ultime recours en cas d’abus de position dominante

Si vous êtes victime d’un copropriétaire abusant de sa situation majoritaire, votre seule voix de recours reste la procédure judiciaire à l’encontre de ce dernier nommée “l’action personnelle en abus de position dominante”. La procédure vise à prouver que les décisions du copropriétaire majoritaire  vont à l’encontre de l’intérêt collectif, mais aussi qu’elle cause un préjudice, soit à l’un des copropriétaires en particulier, soit à l’ensemble de la copropriété.

Toutefois, une décision de justice ne peut se substituer à l’assemblée générale. Non seulement parce qu’elle n’est pas forcément informée de l’ensemble des éléments inscrits aux derniers ordres du jour, mais aussi parce qu’elle ne peut rien faire quand un syndicat ne peut objectivement dégager une majorité. Aussi, son action est-elle le plus souvent conservatrice, c’est-à-dire qu’elle peut bloquer des décisions allant dans le sens du maintien des droits de chacun des copropriétaires.

C’est la raison pour laquelle un syndic de copropriété vigilant pourra intervenir en amont et tenter de débloquer une situation jugée non équitable pour l’ensemble de la copropriété. Plus disponible au quotidien, son action est bien plus réactive et souvent mieux acceptée par le copropriétaire majoritaire qui connaît son syndic et qui se sent moins mis en cause que dans le cadre d’une procédure judiciaire déjà ouverte.

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