Gérer une copropriété : des compétences dédiées

Rencontre avec … Benjamin Naudin :

Gérer une  copropriété requiert des compétences spécialisées”

Avocat spécialisé en Droit immobilier, professeur en Droit de l’Immobilier à l’Université, formateur en Droit Immobilier… on l’aura compris, Benjamin Naudin exerce sa passion, tant à la barre qu’à la Faculté ou dans son nouvel institut de formation pour accompagner ses clients dans la gestion et le fonctionnement des syndicats de copropriétaires. Il forme d’ailleurs une grande partie des professionnels de l’Agence Etoile aux spécificités du Droit de la copropriété.

Rencontre à Marseille, avec ce passionné qui nous décrit son quotidien d’avocat et de formateur.

Pourquoi avoir choisi de vous spécialiser dans le Droit de la copropriété ?

Tout simplement par attrait pour cette branche spécifique du Droit. Beaucoup de mes confrères n’apprécient pas spécialement cette discipline, mais la copropriété requiert des compétences dédiées que je m’efforce, à la fois de mettre en œuvre dans ma mission de conseil des syndicats de copropriétaires, mais également de transmettre, lors de mes interventions à l’Université ou dans le cadre de l’institution de formation que j’ai créé il y a 18 mois.

L’essentiel de mes activités se concentre aujourd’hui encore sur le conseil et la représentation des syndicats de copropriétaires, c’est-à-dire des personnes morales regroupant l’ensemble des copropriétaires d’un bâtiment. Ces immeubles peuvent en effet être confrontés à plusieurs problématiques issues pour la plupart de la non adaptation de la loi du 10 juillet 1965, régissant encore la copropriété. Ces problèmes peuvent concerner l’évolution du marché, des modes constructifs ou de la population française. En effet, même si la loi ELAN envisage de réformer l’ensemble du statut de la copropriété, l’échéance est fixée à l’an prochain. Nous travaillons donc encore sur les bases d’une loi vieille de 54 ans.

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Quelles sont les problématiques principales auxquelles se heurtent les syndicats de copropriétaires aujourd’hui ?

Le problème majeur concerne le recouvement des charges de copropriété. Aujourd’hui encore, on se rend compte que toute une éducation reste à faire chez les copropriétaires. Certains, en achetant leur logement, n’ont tout simplement pas budgété le paiement mensuel des charges de copropriété. Et Marseille étant une ville en tension sur le plan économique, le nombre de personnes dans cette situation est malheureusement grandissant.

Dans ce contexte, j’interviens, tant en conseil qu’en contentieux. En conseil, j’accompagne les syndicats de copropriétaires qui s’interrogent sur l’application du règlement de copropriété dans leur vie de tous les jours. Par exemple, je suis récemment intervenu pour éclaircir un règlement de copropriété obscur ou pour gérer une problématique de cohabitation d’une location Airbnb en copropriété. Le Droit doit en effet évoluer avec son époque. C’est cela qui le rend passionnant.

En contentieux, je m’efforce de rappeler, par exemple, au copropriétaires que l’accord de l’assemblée générale est indispensable avant de réaliser des travaux. Mais j’interviens également sur des points plus complexes comme la révision des réglements de copropriété.

Ainsi, ma mission consiste à appliquer le règlement de copropriété, à le faire appliquer, à le rendre opposable aux copropriétaires, et parfois même aux tiers.

Quels types d’interactions un syndicat de copropriétaires peut-il avoir et comment le représentez-vous auprès de chacun de ses interlocuteurs ?

Un syndicat de copropriétaires peut être en relation avec un constructeur, par exemple, s’il s’agit d’un immeuble neuf, quand existe un défaut de construction dans les parties communes. Le syndicat peut aussi échanger avec les voisins, occupant les villas ou immeubles à proximité immédiate, dans le cas de sinistres climatiques. Il peut aussi être en relation avec la personne publique, dans certains cas…

Mais au-delà de identification des divers interlocuteurs, ma mission consiste à défendre les intérêts du syndicat, tant pour des questions concernant l’immeuble en lui-même, mais aussi celles relatives à l’extérieur de ce dernier.

Pourquoi diffuser vos connaissances en Droit de la copropriété est-il important pour vous?

Je considère que, lorsque vous occupez paisiblement un bien, savoir vous défendre lors de la survenue de différents troubles est une nécessité. Un réel intérêt pour les relations interpersonnelles motive également ma démarche.

C’est la raison pour laquelle, en capitalisant également sur mon expérience universitaire, j’ai choisi de créer un institut de formation. Hébergée dans les mêmes locaux que mon cabinet, cette activité est néanmoins indépendante. Ayant reçu l’agrément préfectoral aisément, au vu de mon cursus, je dispense des formations en Droit de la copropriété. Mon public est encore majoritairement composé de syndics, puisque la formation est pour eux obligatoire. Et je me rends compte, depuis les 18 mois de création de cette structure, que les syndics, si bien intentionnés soient-ils, manquent cruellement de temps pour mettre leurs connaissances à jour.

Toutefois, mes formations intéressent également les copropriétaires ou des conseils syndicaux qui souhaitent comprendre quel est leur rôle, comment interagir avec le syndic, comment bien défendre leurs intérêts…

Cette activité est en plein essor et nous enregistrons en moyenne six séances de formation par semaine.

Proposez-vous différents types de modules?

Oui, nous tenons compte des disponibilités des professionnels que nous recevons. Ainsi, si le module “socle” dure une journée, à raison de trois heures le matin et de trois heures l’après-midi, nous proposons la version “compactée” sur une demi-journée, pour les personnes ne pouvant se rendre disponibles plus longtemps. Il existe aussi le format “une heure” pour réactualiser ses connaissances sur un point bien spécifique. L’agence Etoile est d’ailleurs l’un de nos clients fidèles, pour lequel nous intervenons à Paris où nous formons ses collaborateurs parisiens.

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