Le parking : le nouvel investissement ?

Faut -il investir dans un parking ?

Le parking : le nouvel investissement ? même si, dans les grandes agglomérations, de moins en moins de personnes sont motorisées grâce au développement d’Autolib, de Vélib et du covoiturage, les places de stationnement occupées par ces nouveaux moyens de transport, mais aussi la hausse de prix des parkings souterrains et du stationnement de rue entraînent un surcroît de la demande de stationnement. Dans ce contexte, investir dans un ou plusieurs parkings peut s’avérer une stratégie gagnante… à condition de respecter un plan d’action précis.

L’Agence Etoile Immobilier, proposant à la vente et à la location des parkings à Paris, Marseille et Aix-en-Provence, vous délivre ses 10 conseils pour optimiser votre patrimoine grâce à l’achat d’emplacements de stationnement.

• Conseil n° 1 : pensez pratique 

Acheter un stationnement repose sur le même esprit d’analyse qu’un achat immobilier. Vous devez vous mettre à la place de votre locataire potentiel pour bien cerner les avantages et les inconvénients du stationnement. Ainsi, se rendre sur place est indispensable, si possible avec son véhicule, ceci pour tester l’accessibilité de la résidence. Privilégiez les emplacements permettant de garer un monospace ou un 4×4, en sachant que les dimensions standards d’un parking sont de 2,50 m de large sur 5 mètres de long. Testez également la qualité de l’éclairage et la propreté des locaux. Enfin, si vous le pouvez, privilégiez les premiers et deuxièmes sous-sols et les résidences disposant d’un ascenseur, atout “accessibilité” supplémentaire.

• Conseil n° 2 : ciblez les quartiers centraux

Ils sont bien évidemment les plus convoités car les plus fréquentés et l’offre de stationnement ne cesse de s’y raréfier. Veillez tout de meme à ne pas surpayer un bien en vous renseignant sur les prix du mètre carré dans le périmètre convoité. Menez également votre enquête en vous rendant à la mairie, ceci en particulier pour savoir si une résidence neuve ne va pas se construire, ou s’il existe des projets de création de parkings publics. Sachez qu’il vaut mieux parfois acheter dans un quartier que vous connaissez bien plutôt que de vous hasarder en terrain inconnu.

L’Agence Etoile Immobilier, implantée depuis de 1953 à Marseille, Paris et Aix-en-Provence, connaît parfaitement les particularités de ces agglomérations. N’hésitez pas à lui demander conseil quant à un éventuel projet d’investissement locatif immobilier ou dans un stationnement.

• Conseil n° 3 : préférez le box au parking

Si une place de parking est délimitée par des traits de peinture au sol et peut être couverte ou à ciel ouverte, un box présente la spécificité d’être fermé par des murs et une porte coulissante. Il est également plus vaste qu’une place de parking et ses occupants peuvent, en plus de leur véhicule, y stocker des effets personnels comme dans une cave ou un grenier. Très logiquement, un box coûte entre 20 et 30% plus cher qu’un parking. Les revenus locatifs d’un box sont donc, selon la même logique, supérieurs.

• Conseil n° 4 : lisez attentivement le réglement de copropriété

Si vous souhaitez acquérir un stationnement situé dans une résidence, il est impératif que vous preniez connaissance du réglement de copropriété, ainsi que les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. En effet, certains réglements interdisent, par exemple, la location à une personne non résidente de la copropriété. Sachez également qu’il vous incombera de participer aux charges liées à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, c’est-à-dire à la réfection du toit, au ravalement… Une fine connaissance de tous ces paramètres en amont peut vous éviter bien des désagréments.

• Conseil n° 5 : privilégiez l’emprunt

Si vous ne disposez pas de liquidités importantes, il est préférable de privilégier l’emprunt pour financer votre projet d’investissement locatif dans l’achat d’un ou de plusieurs stationnements. Pourquoi ? Pour profiter de l’effet levier. Autrement dit, au lieu de mobiliser votre capital disponible pour une place, il reste plus judicieux d’acquérir des lots pour le même montant. Ceci d’autant plus que les taux d’intérêts bancaires sont faibles. Ainsi, en préparant avec soin son dossier de financement, l’effort d’épargne mensuel peut être dérisoire.

• Conseil n° 6 : calculez au plus près votre rendement

Evaluer la pertinence de l’opération nécessite de calculer avec le plus de précision possible le rendement net, avant impôt. Pour ce faire, il suffit de déduire du loyer estimé les charges de copropriété, la prime d’assurance, la taxe foncière, ainsi que les frais de gestion (insertion de l’annonce et envoi des quittances). Le solde est ensuite à mettre en regard du prix d’acquisition. Par exemple, si vous achetez une place de parking 20 000 euros et que vous la louez 125 euros par mois, sur la base de charges annuelles de 300 euros, le rendement net de votre opération s’élève à 6%, une performance bien supérieure à celle d’une location résidentielle.

• Conseil n° 7 : rédigez un contrat de location

Outre le coût moindre d’investissement, louer un stationnement est une démarche beaucoup plus “légère” qu’un logement. La raison en est simple : les deux biens ne sont pas régis par le même code. Alors qu’un bien d’habitation sera soumis à la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation, un stationnement sera soumis aux articles 1708 et suivants du Code Civil. En pratique, cela confère au bailleur une souplesse bien plus importante. Pour autant, il convient de rédiger un contrat qui comportera le nom et l’adresse du propriétaire, la description du bien, la durée de la location, le montant du loyer, les règles de révision, le montant éventuel du dépôt de garantie….

Vous souhaitez louer un parking à Pais, Marseille ou Aix-en-Provence ? l’Agence Etoile Immobilier dispose d’une offre de biens susceptibles de vous intéresser et met à votre disposition un cadre juridique normé pour la réalisation de cette opération. Une sécurité pour le bailleur comme pour le locataire. Contactez-nous !

• Conseil n° 8 : prévoyez la révision des loyers

Comme tout contrat de location, le loyer de votre stationnement pourra être régulièrement révisé, même s’il convient de rester sur un montant conforme à l’indice de référence des loyers (IRL) pour vous prémunir contre l’inflation.

• Conseil n° 9 : intégrez la fiscalité à votre projet d’investissement

Si vous vous lancez dans l’investissement locatif, tous vos loyers devront être déclarés comme des revenus fonciers. Deux cas de figures se présentent alors :

• Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros annuels, le régime du microfoncier s’appliquera, c’est-à-dire qu’un abattement de 30% représentatif des frais et des charges vous sera appliqué.
• Si vos revenus sont supérieurs à ce seuil, le régime réel s’appliquera, pour une durée irrévocable de trois ans. Un statut qui comporte ses avantages, notamment la possibilité de déduire en totalité les intérêts d’emprunt comme les autres charges et, en cas de déficit, de réduire votre revenu imposable dans la limite de 10 700 euros par an. Si le stationnement n’est pas rattaché à votre résidence principale, les plus-values de la location seront imposées à 34,5% (prélèvements sociaux de 15,5% compris), mais des abattements sont pratiqués en fonction de la durée de location. Ainsi, votre impôt sur le revenu bénéficiera d’un abattement annuel de 6% au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième année, et de 4% la vingt-et-unième année. A partir de la vingt-deuxième année, l’exonération de la plus-value est totale. Les prélèvements sociaux, quant à eux, bénéficient d’un abattement de 1,65% jusqu’à la cinquième année. Puis, l’abattement s’élève à 1,60% jusqu’à la vingt-et-unième année et à 9% jusqu’à la trentième année. A partir de 31 ans de location, l’exonération de prélèvements sociaux est totale.

• Conseil n° 10 : si possible, raisonnez par lots

Si vous en avez la possibilité, acheter par lots vous permet de faire baisser la note dans des proportions souvent appréciables. La raison en est simple : vous faites ainsi pression sur les prix en achetant plusieurs places et vous boostez votre rendement. Par exemple, si acheter 8 places de parking dans le quinzième arrondissement de Paris peut faire passer la place de 25 000 à 21 000 euros, permettant à l’acquéreur de réaliser un rendement de 6,5%, l’ampleur du phénomène est plus vaste encore en province où il est possible d’acheter, dans la proche banlieue de Strasbourg, plusieurs dizaines de places à 7 000 euros l’unité et de bénéficier ainsi d’un rendement de 8%. CQFD !

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