Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2018 ?
Patrimoine et revenus fonciers en 2018 : le point sur la loi de finances
La nouvelle donne dans l’immobilier patrimonial en 2018 tient essentiellement dans les dispositions fiscales relatives à l’impôt sur la fortune immobiliere (IFI), l’augmentation du taux des prélèvements sociaux et la reconduction du dispositif PINEL pour l’investissement dans le neuf.
L’impôt sur la fortune immobilière
Il faut tout d’abord relever que l’impôt sur la fortune réduit aux actifs immobiliers est une mesure critiquable quand on considère que le secteur des services au logement est le 7ème employeur au niveau national.
L’impôt sur la fortune immobilière, un contresens économique… Les 4,5 millions de propriétaires bailleurs privés, dont la quasi-totalité des 350 000 assujettis à l’ISF et demain peut-être à l’IFI, logent 6,5 millions de ménages. Qui soutiendrait que leurs investissements sont inutiles ? ” déclare Jean-Marc TORROLLION, président élu de la FNAIM.
L’impôt sur la fortune immobilière ne changera néanmoins pas la donne pour les bailleurs privés qui y étaient déjà soumis, les plafonds et taux étant inchangés.
Cela pourrait même être plutôt positif pour ceux qui envisagent de développer leur patrimoine en bénéficiant d’une baisse des prix qui serait entraînée par l’afflux de biens à la vente résultant des arbitrages favorables aux valeurs mobilières.
Néanmoins, on l’a vu avec la loi ALUR, les vendeurs de biens immobiliers ne sont pas disposés à brader leur patrimoine et au mieux les prix de vente resteront stables.
L’augmentation des prélèvements sociaux
La mesure était annoncée dans le programme du candidat en marche ! Et logiquement le gouvernement poursuit la politique du désormais président Macron.
Le projet de loi de finances pour 2018 instaure donc l’augmentation du taux global des prélèvements sociaux de 15,5% à 17,2 %, soit une augmentation de 11%.
Une augmentation compensée par l’exonération de la taxe d’habitation dont les contours sont encore mal définis.
Le dispositif Pinel reconduit, lire l’article :
Le dispositif PINEL
La question, donc, se pose :
Faut il Investir dans l’immobilier locatif en 2018 ?
La réponse est oui :
- l’investissement immobilier s’optimise avec un financement à crédit et les taux d’intérêt restent durablement bas ;
- l’actif immobilier génère un revenu complémentaire et sa valeur progresse sur le long terme ;
- la fiscalité immobilière reste avantageuse aussi bien pour investir dans l’immobilier neuf que dans l’existant.
Optimiser l’investissement locatif en fonction de son taux marginal d’imposition (TMI)
Pour la tranche d’imposition dont le TMI est inférieur à 30 %
Un foyer fiscal dont le TMI est inférieur à 30 % a intérêt à privilégier l’investissement dans le neuf avec le dispositif loi Pinel. Il cumulera trois avantages : une faible ponction fiscale, pas de frais de travaux pendant dix ans et la déductibilité des intérêts d’emprunt.
La location meublée est également une bonne opportunité, avec le régime du micro-BIC, permettant de pratiquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, ou le régime de la déclaration réelle, autorisant alors la déduction d’un amortissement du bien.
Pour la tranche d’imposition supérieure au égale à 30 %
Un foyer fiscal soumis à un TMI au moins égal à 30% a fiscalement intérêt à investir dans un bien ancien destiné à de la location dans lequel des travaux seront à prévoir, puisque le revenu supplémentaire issu de sa location sera gommé par le coût des travaux déductible de ses revenus fonciers et éventuellement du revenu global.
Si les charges déductibles des revenus fonciers excèdent les recettes brutes imposables, le surplus est déductible du revenu global de l’année dans la limite de 10.700 € et chaque année pendant 10 ans.
A ce niveau de TMI deux dispositifs sont à retenir, le « Malraux », et le dispositif « Monuments Historiques », ces deux dispositifs se caractérisant par un montant de travaux importants, même si, en Loi Malraux, il s’agit d’une réduction d’impôt et pas d’une déduction du montant des charges.
Nos conseils pour votre investissement locatif :
- l’emplacement reste un critère de choix primordial ;
- privilégiez la rentabilité aux perspectives de plus-value immobilière ;
- optez pour les dispositifs de défiscalisation en fonction de votre optimisation fiscale ;
- consultez nos CONSEILLERS pour une étude personnalisée.
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