Conjoncture immobilière 2017 : le rattrapage des prix

Conjoncture immobilière au 1er semestre 2017 : le rattrapage des prix

La conjoncture immobilière dépend de la vitalité économique et de la politique très accommodante de la Banque Centrale Européenne, décidée à maintenir des taux d’intérêt bas. Dans ce contexte, la Commission Européenne a relevé ses prévisions de croissance dans la zone euro, à 1,7 % en 2017 et 1,8 % en 2018. Certes, la France reste en retrait, avec une croissance plus faible et un taux de chômage plus fort, mais le gouvernement est décidé à appliquer une politique volontariste en matière d’emploi et de croissance.

Pour l’immobilier, le gouvernement nouvellement élu devrait s’attaquer à réduire les droits de mutation – dont le recouvrement a été multiplié par trois depuis 1999 en France – ainsi qu’à l’exonération plus large de la taxe d’habitation. Une réforme du bail d’habitation devrait également voir le jour, avec un bail à durée réduite, loyer modéré et garantie de paiement des loyers avec le renforcement du système « Visale ».

Une conjoncture immobilière favorable pour ce 1er semestre 2017

La conjoncture générale est donc plutôt favorable, les taux d’intérêt bas sont attractifs pour les acquéreurs, et l’élargissement des conditions d’octroi du prêt à taux zéro représente un effet de levier important les primo-accédants.

Selon la note de conjoncture immobilière de la FNAIM, la hausse des prix s’est confirmée, voire amplifiée. En juin, elle atteint un niveau de 4% sur douze mois. Le prix des appartements a augmenté de 4,4%, et celui des maisons, de 3,4%.

Marseille, Lyon, Lille ou Paris explosent la moyenne, avec des hausses comprises entre 4,8 et 5,9%. Le record en la matière est détenu par Bordeaux : 7,1%. Limoges, Clermont-Ferrand, Dijon, Saint-Etienne ou Le Havre voient, au contraire, leurs prix baisser, de 1 à 3%.

La moyenne des prix de vente des appartements anciens est de 8.670 €/m2 à Paris, 3.550 €/m2 à Lyon, 3.490 €/m2 à Bordeaux, 2.990 €/m2 à Lille, 2.690 €/m2 à Nantes, 2.558 €/m2 à Toulouse et 2.290 €/m2 à Marseille.

Immobilier neuf : réussir son investissement immobilier

Le nombre de mises en chantier dans le neuf s’est accru de 14,6 %, les réservations en VEFA ont progressé de 22,6 %, les ventes de maisons individuelles en secteur diffus de 18%.

La loi Pinel permet une réduction d’impôt égal à 12 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans, et de 21 % pour 12 ans. Le logement doit être situé en zone tendue et les revenus locatifs sont encadrés. Il est possible de louer le bien à un ascendant ou descendant à condition qu’il ne soit pas rattaché au même foyer fiscal. 60.000 logements ont ainsi été vendus en France en 2016.

L’emplacement est le critère essentiel pour réussir son investissement. Il est idéalement situé dans une grande ville ou dans sa banlieue, de préférence à cinq minutes d’une station de métro ou d’une gare bien desservie. Le projet du Grand Paris offre plusieurs opportunités dans l’Est parisien dans des villes telles Bagnolet, Pantin ou Romainville.

Il faut également privilégier les deux et trois pièces, de 40 à 60 m2, et le 2ème étage avec des orientations sud ou ouest.

Enfin, pour optimiser l’opération, il est préférable d’opter pour un financement à 100 % avec un emprunt sur 15 ou 20 ans, dont le taux d’intérêt (actuellement 1,5 %) est inférieur au taux de rendement du bien (entre 5 et 7 % selon l’emplacement).

Pour la gestion de ce bien, optez pour le mandat « Prestige » qui vous est proposé par AGENCE ETOILE, avec une garantie des loyers impayés et détériorations immobilières.

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Les préconisations réitérées de la FNAIM

Il importe que la rentabilité de l’investissement immobilier demeure motivante. C’est ce qui fait qu’un propriétaire décide de maintenir son bien en location plutôt que de le mettre en vente. Mais au préalable, encore faut-il que le particulier ait eu envie de devenir investisseur, en achetant un bien locatif. Il accomplit là une vraie mission de service public de logement. Son rôle économique doit être reconnu par les gouvernements. C’est pourquoi la FNAIM réitère sa demande de voir dans le bailleur un producteur qui, de ce fait, doit pouvoir amortir fiscalement son bien.

Quel budget pour se loger ?

Selon une étude Sofinco-Opinion Way, le budget moyen des dépenses de logement en 2017 pour les propriétaires en cours d’acquisition est de 739 €/mois (- 107 € par rapport à 2016), de 662 €/ mois (+ 12 € par rapport à 2016) pour les locataires du parc privé, et de 470 €/mois (+ 2 € par rapport à 2016) pour les locataires du parc HLM.

En moyenne, propriétaires et locataires confondus, les dépenses de logement sont de 741 €/mois en région parisienne, et de 607 €/mois en régions et cela représente une part de 23 % des revenus. Un tiers des personnes interrogées affirme rencontrer des difficultés pour faire face  au paiement de leur loyer ou de leur emprunt, et ils sont plutôt locataires, et âgés de mois de 35 ans.

Les français interrogés considèrent que leur budget logement a un impact direct sur leur capacité d’épargne (à raison de 79 % pour les locataires et de 48 % pour les propriétaires.

Selon l’observatoire des charges OSCAR, les charges de copropriété auraient évolué de 3,9 % en 2016, soit en moyenne 2.808 € de charges pour un 60 m2. Les charges de chauffage collectif représentent 33 % des charges dans les ensembles avec chauffage collectif et entre pour + 8,6 % dans l’augmentation générale des charges. Les primes d’assurance des copropriétés augmentent en moyenne de 5 % et les charges de gestion de 4 %.

Les dépenses d’entretien des copropriétés restent maitrisées, notamment lorsqu’est mis en œuvre le bilan d’économies de charges.

L’indice des charges de copropriété pour le Grand Paris