Encadrement des loyers : retour à la pénurie de logements locatifs

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Article mis à jour le 30/07/2024

L’encadrement des loyers vise à réguler le marché locatif en limitant les augmentations de loyer. Le but est de rendre le logement plus accessible. Cette politique semble attrayante à première vue. Mais elle engendre des effets indésirables nuisant à la fois aux propriétaires et aux locataires. Dans cet article, Agence Etoile explore les méfaits de l’encadrement des loyers et ses implications sur le marché immobilier.

L’encadrement des loyers à Paris

L’encadrement s’applique aux loyers des logements mis en location. Ils ne peuvent excéder le loyer de référence arrêté par le préfet sur la base des données produites par les observatoires locaux des loyers. Ce loyer de référence peut être majoré de 20%. Il s’applique également à l’échéance des baux en cours si le locataire engage une action en diminution du loyer au motif que le loyer en cours, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Le bailleur peut toujours de son côté, dans les conditions de la loi du 6 juillet 1989, engager une action en réévaluation de loyer pour l’ajuster au loyer de référence. Le bailleur doit alors proposer cette réévaluation avec un préavis de six mois.

Les loyers de référence

L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) a établi des loyers médians de référence dans 14 secteurs géographiques. Les données étant loin d’être actualisées, ces loyers sont des projections par rapport à des données antérieures à 2004.

Les loyers médians calculés vont de 23 à 32 euros par mois et par m2. Suivant les quartiers, cela représente des baisses de prix de 10 à 25 % par rapport aux loyers du sortant.

En savoir plus : les loyers de référence

Un mauvais signal pour les investisseurs

L’encadrement est un signal négatif adressé aux investisseurs parisiens, mais aussi pour l’ensemble du territoire national.” déclare Frédéric Pelissolo, président d’IMOGROUP

De nombreux bailleurs qui avaient investi dans l’immobilier se retirent du marché et mettent en vente au départ du locataire. Ou tout simplement ne relouent pas, en attendant des jours meilleurs.

Cette mesure est en principe destinée à améliorer le pouvoir d’achat des locataires. La charge de l’amélioration du pouvoir d’achat incombe-t-elle aux bailleurs privés ? Ceux-ci fixent leur prix en fonction de la rentabilité de leur investissement. Ce prix est aussi déterminé en fonction de l’offre et de la demande, comme cela doit se faire dans une économie de marché telle que la nôtre.

Pour redonner du pouvoir d’achat aux consommateurs, il faut prendre les bonnes mesures économiques. L’encadrement des loyers n’en est pas une.

La pénurie de logements locatifs se confirmant, l’effet pernicieux de l’encadrement des loyers est bien connu depuis la loi de 1948 : déficit d’entretien des immeubles, instauration de “pas de porte” à l’entrée, marché de la construction neuve ralenti.

Encadrement des loyers : les conséquences attendues

A l’heure où plusieurs programmes politiques visent à imposer l’encadrement des loyers à l’ensemble des grandes métropoles, nous tirons la sonnette d’alarme sur les conséquences à en attendre.

Il y a des cas où l’application du loyer encadré provoque, pour un propriétaire bailleur identifié, de graves difficultés en termes de baisse de revenus : impossibilité de régler les échéances de crédit en cours, difficulté de revenus pour personnes âgés, retraités en particulier. Autant de situations qui obligent le propriétaire à vendre son bien dans l’urgence.” déclare Michel Platero, Président de l’Institut Janus.

La pénurie de logements

L’un des effets les plus souvent cités de l’encadrement des loyers est la réduction de l’offre de logements. La capacité des propriétaires à ajuster les loyers en fonction des fluctuations du marché, rend dissuasif l’investissement locatif. Cela entraîne une pénurie de logements disponibles, aggravant ainsi la crise du logement dans les zones déjà tendues.

La dégradation des biens immobiliers

Lorsque les loyers sont maintenus à un niveau bas, les propriétaires sont peu enclins à investir dans l’entretien et l’amélioration de leurs propriétés. Cela conduit à une dégradation des logements au fil du temps. L’impact est direct sur la qualité de vie des locataires. Des appartements mal entretenus font diminuer la valeur des biens dans le quartier, affectant ainsi l’ensemble du marché immobilier.

La distorsion du marché locatif

L’encadrement des loyers crée une distorsion sur le marché locatif. Les loyers fixés à un niveau artificiellement bas incitent certains locataires à rester dans des logements ne répondant plus à leurs besoins ou à leurs attentes. Simplement parce qu’ils bénéficient d’un loyer en dessous du marché. Cela entraine également une concurrence accrue pour les rares logements disponibles. Et cela rend la recherche d’un logement encore plus difficile pour les nouveaux arrivants sur le marché.

L’impact sur les investissements locatifs

Les investisseurs immobiliers, particuliers ou professionnels, sont découragés par un cadre législatif restrictif. L’incertitude quant à la rentabilité de leurs investissements les pousse à chercher des opportunités ailleurs, notamment dans des villes ou des pays où la réglementation est plus favorable. Cela entraine une augmentation des investissements dans des secteurs moins réglementés, comme la location saisonnière, aggravant encore la crise du logement dans les zones touchées par l’encadrement.

La stigmatisation des propriétaires

L’encadrement des loyers entraîne une stigmatisation des propriétaires. Ces “méchants” qui cherchent à maximiser leurs profits au détriment des locataires. Cette perception crée un climat de méfiance entre locataires et propriétaires. La mise en place de relations de confiance et de communication constructive entre bailleurs et locataires devient difficile.

Les alternatives systémiques

Au lieu de recourir à l’encadrement des loyers, certaines propositions alternatives sont envisageables pour rendre le marché locatif plus accessible. Cela inclut :

• la construction de nouveaux logements,
• l’encouragement à la rénovation des logements existants,
• et le soutien aux dispositifs d’aide au logement pour les ménages à faibles revenus.

Ces solutions contribueraient à rendre le marché locatif plus équilibré sans les effets néfastes de l’encadrement.

L’encadrement des loyers, bien qu’il vise à protéger les locataires et à rendre le logement plus abordable, a des conséquences néfastes sur le marché immobilier. La pénurie de logements, la dégradation des biens, la distorsion du marché locatif et le désinvestissement sont autant de conséquences néfastes. Il est crucial de considérer des solutions équilibrées et durables. La clé réside dans un dialogue constructif et des politiques adaptées aux réalités du marché immobilier.

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Camille MERCIER