Bail commercial, version loi Pinel
Article mis à jour le 19/09/2023
Le bail commercial a connu une grande réforme dans sa version loi Pinel. Droit de préemption et protection du locataire lors de son départ en retraite : les droits du locataire sont renforcés. Agence Etoile, spécialiste de la gestion locative des baux commerciaux vous en dit plus.
Qui peut conclure un bail commercial ?
Pour conclure un bail commercial, le locataire, personne physique ou morale, doit être inscrit au Registre du Commerce (ou au Répertoire des Métiers). Depuis la loi du 4 août 2008, un locataire relevant des baux professionnels (avocats, médecins, infirmiers par exemple) peut souscrire un bail commercial.
La durée du bail commercial
La durée du bail commercial “classique” est de neuf années. Le locataire et le bailleur peuvent prévoir une durée supérieure. Durant ces 9 années, le loyer peut être révisé annuellement ou triennalement. A l’issue des 9 années, le bailleur peut signifier un congé avec offre d’indemnité d’éviction et le locataire une demande de renouvellement.
Il peut être dérogé à cette durée de neuf années par un ou plusieurs baux “précaires”. Le durée totale de ces baux précaires successifs ne doit pas être supérieure à trois années. A l’expiration du bail précaire, bailleur et locataire peuvent convenir d’un nouveau bail d’une durée de neuf années.
La fixation du loyer du bail commercial
Le loyer d’origine est librement fixé par les parties. En pratique, c’est le propriétaire qui fixe son prix. Ce prix peut être plus élevé que la valeur locative des lieux. Il y a un effet d’emplacement dans la fixation du prix du loyer.
La révision du loyer commercial
Le loyer est révisé au terme de chaque période annuelle ou triennale, où après neuf ans. Pour la révision ou le renouvellement, la référence est l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le loyer est plafonné en fonction de cet indice à l’issue des 9 ans du bail.
Une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité importante depuis la conclusion du bail ou la dernière révision, peut débloquer une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux. Dans le cas où la preuve de cette variation est rapportée, la variation du loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Lors de la première révision triennale – en cas d’adjonction d’une activité complémentaire à l’objet initial du bail- le bailleur peut demander à déroger. Le nouveau loyer est fixé en fonction de la nouvelle valeur locative liée à l’activité complémentaire.
Les charges et impôts relatifs au bail commercial
Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Un état récapitulatif annuel des ces charges est adressé au locataire.
L’objet du bail commercial
L’objet du bail commercial est librement fixé.
Le locataire peut adjoindre à l’activité initialement prévue au bail des activités complémentaires. Il doit alors faire connaître son intention au bailleur par acte extrajudiciaire. Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour contester.
Le locataire peut être autorisé à exercer une ou plusieurs activités différentes de l’objet initial, eu égard à la conjoncture économique, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination de l’ensemble immobilier.
L’état des lieux du bail commercial
Lors de la conclusion du bail un état des lieux est établi contradictoirement. L’état des lieux est joint au contrat de location
Droit de préemption dans le bail commercial
Lorsque le bailleur commercial envisage de vendre les murs commerciaux, il doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, ou remise en main. Cette notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose d’un mois pour se prononcer, et, s’il accepte, il dispose de deux mois pour réaliser l’acquisition, quatre mois s’il sollicite un prêt bancaire.
Dépôt de garantie, pas-de-porte ou droit de bail
Le propriétaire peut demander des loyers d’avance à titre de dépôt de garantie, notamment pour s’assurer que le locataire remplira ses obligations. La somme versée est restituée en fin de bail. Le bail prévoit que le dépôt de garantie sera augmenté ou diminué à chaque révision du loyer.
Le propriétaire peut demander le versement d’un pas-de-porte. Il s’agit d’une compensation financière. Il équivaut à la perte de valeur de l’immeuble, en raison du droit au renouvellement du locataire et de l’indemnité d’éviction éventuelle. Dans ce cas, la somme demandée reste acquise au propriétaire à la fin du bail.
Si le propriétaire considère que le pas-de-porte est un supplément du loyer, il l’intègrera lors des révisions de loyer. C’est le cas du « bail à l’américaine ». Le paiement du pas-de-porte est fractionné sur la durée du bail.
Attention à ne pas confondre avec le « droit au bail ». Le droit au bail est une somme d’argent versée par le nouveau preneur à l’ancien locataire au moment de la cession du bail.
Le départ à la retraite du locataire d’un bail commercial
Lorsque le locataire souhaite bénéficier de ses droits à la retraite, il signifie à son bailleur son intention de céder son commerce. Dans un délai de deux mois, celui-ci a une priorité de rachat.
Le bail commercial : une gestion locative complexe.
La gestion des locaux commerciaux nécessite une attention particulière et des conseils personnalisés. Grâce à la connaissance de leur marché local et à leur maîtrise de la législation, nos Conseillers en Gestion Locative préservent au mieux les intérêts de leurs clients bailleurs. Nous accompagnons nos bailleurs dans chaque étape clé de la gestion : analyse des clauses et rédaction du bail, gestion de l’indexation du prix, rédaction des avenants et renouvellement des baux, négociation du loyer renouvelé.
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