Le dépôt de garantie du locataire
Le dépôt de garantie du locataire : comment le calculer pour un bail d’habitation
Le montant du dépôt de garantie doit être indiqué dans le bail. Il est versé lors de la signature d’un bail, et correspond à une somme somme équivalente à un mois de loyer hors taxes et hors charges.
Le dépôt de garantie dans un contrat de location vide ou meublé
Pourquoi un dépôt de garantie du locataire ?
Le dépôt de garantie n’est pas une somme avancée pour assurer le paiement des loyers et des charges mais sa nature est de garantir les éventuelles réparations locatives dont le locataire aurait du se charger afin de rendre les lieux dans l’état où il les a loués, sous réserve de l’utilisation et de l’usure normales du logement.
Le dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’aucune augmentation durant la vie du bail d’habitation
En cours de bail, ou lors d’un renouvellement, il n’est pas possible d’augmenter le montant du dépôt de garantie.
De son côté, le locataire ne peut exiger de rémunération. Le propriétaire dispose de la libre utilisation du dépôt de garantie, notamment de le faire fructifier pour en préserver la valeur. Néanmoins, si ce dépôt n’est pas restitué au locataire dans le mois au jour de la restitution des lieux, le propriétaire devra verser des intérêts de retard.
Au terme du bail, le propriétaire dispose d’un délai légal d’un mois pour rembourser le dépôt de garantie du locataire, à partir du jour où les clés sont restituées
Le locataire ne peut exiger le remboursement du dépôt de garantie au jour de l’état des lieux de sortie. Le remboursement s’effectue déduction faite d’éventuelles retenues justifiées.
En l’absence de dégradations, les retenues concernent principalement les sommes dues après régularisation des charges.
En cas de dégradations, il est nécessaire de faire établir des devis de remise en état. Le bailleur ou son gestionnaire doit justifier des sommes retenues pour les travaux de remise en état. Le bailleur devra justifier qu’il a effectué les travaux en produisant les factures correspondantes.
Si le montant de la régularisation de charges et le coût des dégradations dépasse le montant du dépôt de garantie, celui-ci n’est évidemment pas restitué au locataire, mais de plus ce dernier sera tenu de payer la différence.
Les dégradations éventuelles causées par le locataire sont constatées en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie
L’état des lieux d’entrée est obligatoire pour les logements meubles ou non meublés. Il doit être contradictoire ou établi par un huissier de justice. A l’issue du bail, un état des lieux de sortie doit également être établi. Il est contradictoire dans la plupart des cas. Néanmoins, en cas de graves dégradations, lorsque le locataire refuse de se présenter au rendez-vous, lorsqu’il est parti à la « cloche de bois » ou lorsqu’il refuse de signer l’état des lieux contradictoire, il est impératif de faire appel à un huissier qui constate l’état des lieux. Les frais d’état des lieux sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.
Le locataire ne peut effectuer une compensation entre le dépôt de garantie et les deux derniers mois de loyer
Dans la pratique, il est fréquent que le locataire effectue cette compensation, néanmoins parfaitement illégale. Le recours face à cette pratique est de reconstituer une garantie en pratiquant une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire et en demandant au Président du Tribunal de Grande Instance de délivrer au locataire une injonction de payer.
Ne pas confondre dépôt de garantie et caution solidaire
Le cautionnement est l’engagement d’une personne, physique ou morale (par exemple un établissement financier), à l’effet de se substituer au locataire, en cas de défaillance de celui-ci quant au paiement de la dette locative (loyers, charges…).
La gestion locative d’un bien immobilier est complexe, investir dans les services d’un professionnel immobilier permet une rentabilité optimum
Cette gestion des dépôts de garantie est relativement lourde : états des lieux, régularisation des charges, constatation des dégradations, injonctions de payer, avis de déménagement.
Confier un mandat de gestion à AGENCE ETOILE, c’est se simplifier la vie, éviter les soucis en se déchargeant de cette administration auprès de professionnels qualifiés. Nous proposons de plus une garantie des loyers impayés et des dégradations immobilières qui permet une meilleure rentabilisation du capital.
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Article mis à jour le 17/12/2017
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