Charges de copropriété et mutation de lot

Article mis à jour le 25/02/2024

Lorsque vous achetez ou vendez un lot de copropriété, la question se pose de la répartition des charges entre vendeur et acquéreur au jour de la mutation de lot. Agence Etoile, syndic de copropriété vous en dit plus.

Charges de copropriété et mutation de lot : le jour de la signature de l’acte notarié, comment s’imputent les charges entre le vendeur et son acquéreur ?

Le montant des sommes à régulariser, le jour de la signature de l’acte notarié, est indiqué par le syndic dans l’état daté.

 “Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.” précise l’article 6-2 du décret de 1967, alinéa 3.

Cet article du décret n’est pas toujours compris, du vendeur, ou de l’acquéreur.

Le vendeur est redevable de l’appel de fonds exigible du budget prévisionnel au jour de la mutation. C’est à dire qu’au 2 janvier, par exemple, il est redevable de l’appel provisionnel du 1er trimestre de l’année.

Pour ce copropriétaire vendeur le 2 janvier, il ne serait pas logique de payer intégralement le trimestre alors qu’il n’a pas habité le bien. A contrario, l’acquéreur du 30 décembre n’appréciera pas d’être débité du trimestre alors qu’il n’aura été copropriétaire qu’une journée dans l’année. Pourtant, c’est bien cette règle qu’il faut accepter.

L’apurement des comptes à la clôture de l’exercice comptable de la copropriété révèle toujours un solde débiteur ou créditeur. Il faudrait que le total des dépenses de l’exercice soit exactement égal au budget prévisionnel pour que le solde du compte du vendeur soit nul.

L’apurement des comptes est traité par le syndic pour chaque copropriétaire le lendemain de l’assemblée générale. A cette date, le débit ou le crédit de la régularisation des charges de l’exercice est imputé au nouveau copropriétaire.

Avant 2004, l’usage était de calculer un prorata-temporis. Désormais, le solde débiteur ou créditeur lié à la mutation demeure attaché au lot.

Charges de copropriété et mutation de lot : le cas l’avance de trésorerie et du fonds de travaux

L’avance de trésorerie représente en général deux mois du montant du budget annuel. L’acquéreur rembourse au vendeur le montant de sa quote-part de cette avance inscrite dans la comptabilité du syndic.

Le fonds de travaux est attaché au lot de copropriété, il est porté au bénéfice de l’acquéreur.

Charges de copropriété et mutation de lot : le cas des travaux votés

Les travaux votés et appelés par le syndic sont à la charge du vendeur. Les travaux votés et non appelés sont à la charge de l’acquéreur.

Les éléments de comptabilité de la copropriété pour le vendeur sont transmis au Notaire avant la signature de l’acte de vente définitive sous la forme d’un état daté. Le notaire veille à renseigner dans l’acte de vente toutes les informations légales. Il s’assure que les droits et les devoirs de l’acheteur et du vendeur soient clairement définis et respectés.