Immobilier, pour se constituer un capital
Mise à jour du 2/06/2023
En investissant dans l’immobilier, l’effet de levier permet de vous constituer un capital. Une fois votre résidence principale achetée, et fort d’une capacité d’endettement, vous pouvez à nouveau investir dans la pierre. L’emprunt permet une mécanique efficace : pendant la durée de remboursement du crédit, les mensualités sont en partie couvertes par les loyers perçus.
Constituer un capital immobilier avec l’effet de levier
L’effet de levier est un principe financier. Il consiste à s’endetter à court-terme pour augmenter sa capacité d’investissement. C’est une technique d’auto-financement pour doper la rentabilité. La règle d’or est que vos mensualités de remboursement soit au moins égale au revenu locatif attendu.
A l’issue du prêt, les revenus locatifs complètent de façon conséquente la pension de retraite.
Il faut conserver le bien suffisamment longtemps pour amortir les frais d’acquisition, minorer l’éventuel impôt sur les plus-values immobilières et passer les cycles immobiliers.
Quel immobilier pour constituer votre capital ?
Les conseils d’un professionnel de la gestion locative sont ici indispensables. Pour le choix de l’emplacement, l’éligibilité du bien aux critères du logement décent, l’évaluation du loyer et de la rentabilité de l’opération, la conformité du bail et de l’état des lieux avec une législation de plus en plus complexe.
La gestion immobilière nécessite des compétences juridiques et techniques que seul un professionnel est à même d’apporter : recherche et sélection des locataires, visites, états des lieux, réparations, suivi de la législation, de la jurisprudence, règlements des litiges, etc…
Tabler sur la sûreté du remboursement des mensualités d’un prêt, c’est aussi possible avec les assurances de garantie des loyers impayés que seul l’administrateur de biens propose de manière efficace.
Il y a de bonnes opportunités en immobilier neuf pour défiscaliser, dans l’ancien de qualité, ou dans les locaux commerciaux. Les taux d’intérêt restent à un niveau plancher. Les conditions sont remplies pour se rappeler que l’investissement pierre est la valeur refuge idéale.
Où investir en 2023 ?
Hausse des taux d’intérêt, déclassement des “passoires énergétiques”, encadrement des loyer, restrictions sur les locations meublées de tourisme, le contexte reste-t-il propice à l’investissement immobilier ?
Ces aspects négatifs s’avèrent en fait des opportunités : la hausse des taux d’intérêt crée une diminution de la demande et des baisses de prix. Cette hausse des taux d’intérêt est elle-même amortie pour les investisseurs dont la charge financière est déductible du revenu imposable. Des biens déclassés comme passoire énergétiques viennent sur le marché à des prix en fourchette basse, et moyennant travaux, se louent dans difficulté.
Le marché de la location est devenu un marché de demande, on estime à 80 appels pour une offre de location dans les grandes villes. Il n’y a donc aucun souci pour louer à un prix correct les biens en bon état d’entretien. Alors qu’on emprunte à taux fixes, le montant des loyers augmente avec l’inflation, autant pour les locations de longue durée que pour celles de courtes durées. Le “bouclier loyer” restera plafonnée à 3,5 % en 2024.
Paris reste la ville de l’investissement patrimonial par excellence, avec des prix moyens tombés en moyenne à 10.000 €/m2. D’autres villes en Régions tirent leur épingle du jeu avec de bonnes rentabilités. Marseille, en pleine métamorphose connaît un réel engouement chez les investisseurs avec une rentabilité moyenne brute de 4,75 %. Toulouse reste riche en opportunités, avec une rentabilité moyenne brute de 2,6 %.
Les logements neufs, plus chers que l’ancien, ouvrent toujours des dispositifs intéressants de défiscalisation. Enfin, l’immobilier commercial, moins contraignant en termes juridiques que l’immobilier d’habitation, présente de belles opportunités.
Pour ceux qui parviennent à financer leur projet, ils deviendront propriétaires d’un logement à usage locatif à un moment où les besoins pour ce type de biens vont s’accroître” déclare Henry Buzy-Cazeaux, président fondateur de l’Institut de Management des Services Immobiliers
AGENCE ETOILE, le maillon fort de votre gestion locative.
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